전세 사기 피하려면? 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 주의 사항 5가지 (feat. 등기부등본 보는 법)

🤔 전세 계약, 왜 이렇게 불안할까요?

최근 뉴스에서 전세 사기 피해 사례를 접하면서, ‘혹시 나도?’ 하는 불안감이 드는 건 당연해요. 특히, 처음 전세 계약을 하는 분들이라면 더욱 그럴 수밖에 없죠. 하지만 걱정만 할 게 아니라, 미리 알고 대비하면 충분히 안전한 계약을 할 수 있다는 사실! 전세 계약 시 발생할 수 있는 사고 사례와 예방법을 지금부터 함께 알아볼게요.

“등기부등본, 대체 뭘 봐야 하는 건가요?”
등기부등본은 집의 ‘주민등록증’과 같아요. 집의 소유자, 대출 정보, 압류 여부 등을 확인할 수 있는 아주 중요한 문서죠. 등기부등본을 꼼꼼히 확인하면 전세 사기의 위험을 크게 줄일 수 있어요.

“전세가율? 그게 뭐죠?”
전세가율은 집값 대비 전세금의 비율을 말해요. 전세가율이 너무 높으면, 집값이 하락할 경우 전세금을 돌려받지 못할 위험이 커지죠. 그래서 적정 전세가율을 확인하는 게 중요해요.

“세금 체납? 그게 왜 문제죠?”
임대인이 세금을 체납하면, 집이 경매로 넘어갈 수 있어요. 이때, 세금이 먼저 변제되기 때문에, 세입자는 전세금을 돌려받지 못할 수도 있죠. 임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 것도 그래서 중요해요.

✅ 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 5가지

전세 계약, 어렵게 생각하지 마세요! 다음 5가지 사항만 꼼꼼히 체크하면 안전하게 계약할 수 있어요.

1. 등기부등본 완벽 분석: 꼼꼼하게 살펴보기

등기부등본은 집의 ‘주민등록증’과 같아요. 집의 소유자, 대출 정보, 압류 여부 등을 확인할 수 있는 아주 중요한 문서죠. 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어요.

• 표제부: 집 주소, 면적 등 기본적인 정보 확인
• 갑구: 소유권 관련 정보 확인 (소유자, 소유권 변경 이력 등)
• 을구: 소유권 외 권리 관련 정보 확인 (근저당 설정, 전세권 설정 등)

을구에서 근저당 설정이 되어 있다면, 채권최고액을 확인해야 해요. 채권최고액은 실제 빌린 금액보다 더 높게 설정되는 경우가 많기 때문에, 실제 대출 금액을 확인하는 것이 중요해요.

만약, 등기부등본에 압류나 가압류가 설정되어 있다면, 전세 계약을 신중하게 고려해야 해요. 이러한 권리 제한은 전세금을 돌려받는 데 어려움을 줄 수 있기 때문이죠.

꿀팁: 등기부등본은 계약 당일에도 다시 한번 확인하는 것이 좋아요. 계약 전에 깨끗했던 등기부등본이 계약 당일 갑자기 변경될 수도 있으니까요.

2. 건축물대장 확인: 불법 건축물인지 확인하기

건축물대장은 집의 ‘건축 정보’를 담고 있는 문서예요. 건물의 용도, 구조, 면적 등을 확인할 수 있죠. 건축물대장을 확인해야 하는 이유는 바로 불법 건축물 여부를 확인하기 위해서예요.

만약, 건축물대장 상에 ‘위반 건축물’로 표시되어 있다면, 전세 계약을 다시 한번 고려해 봐야 해요. 불법 건축물은 나중에 문제가 발생할 가능성이 크고, 보증금을 돌려받지 못할 수도 있기 때문이죠.

꿀팁: 건축물대장은 정부24(www.gov.kr)에서 온라인으로 간편하게 열람할 수 있어요.

3. 적정 전세가율 확인: 깡통전세 위험 피하기

전세가율은 집값 대비 전세금의 비율을 말해요. 전세가율이 높을수록 깡통전세의 위험이 커지죠. 일반적으로 전세가율이 80%를 초과하면 위험하다고 봐요.

전세가율은 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)이나 부동산 정보 사이트에서 확인할 수 있어요. 시세보다 지나치게 높은 전세금은 깡통전세의 위험을 높이니, 주변 시세와 비교하여 적정 전세가율인지 반드시 확인해야 해요.

꿀팁: 시세는 여러 부동산 정보 사이트를 참고하여 비교해 보세요.

4. 선순위 권리관계 확인: 내 보증금보다 먼저 돌려받을 사람이 있는지 확인하기

만약, 집에 선순위 대출이나 다른 세입자의 전세보증금이 있다면, 경매나 공매 시 내 보증금보다 먼저 돌려받을 권리가 있는 사람들이 있다는 뜻이에요. 특히 다가구 주택의 경우, 다른 세입자들의 보증금 합계가 클 수 있으니, 선순위 권리관계를 꼼꼼히 확인해야 해요.

꿀팁: 다가구 주택의 경우, 계약 전에 임대인에게 다른 세입자들의 보증금 현황을 확인하고, 확정일자 부여 현황을 확인하는 것이 안전해요.

5. 임대인 세금 체납 여부 확인: 찜찜함 없이 계약하기

임대인이 세금을 체납하면, 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 이 경우 세금이 먼저 변제되기 때문에 세입자는 전세금을 돌려받지 못할 수도 있어요. 따라서 임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 것은 매우 중요해요.

임대인의 동의가 있다면 세무서에서 국세 체납 여부를, 주민센터에서 지방세 체납 여부를 확인할 수 있어요. 2025년 4월부터는 보증금이 1천만 원을 초과하는 계약의 경우 임대인의 동의 없이도 국세 체납 여부를 확인할 수 있게 된다고 하니, 참고하세요.

꿀팁: 임대인의 동의를 얻기 어렵다면, 계약 시 특약사항에 “임대인의 세금 체납으로 인해 임차인에게 손해가 발생할 경우, 임대인이 모든 책임을 진다”는 조항을 추가하는 것도 좋은 방법이에요.

📝 계약 후에도 안심은 금물!

전세 계약을 마쳤다고 안심하면 안 돼요! 계약 후에도 몇 가지 더 신경 써야 할 부분이 있어요.

• 전입신고와 확정일자: 이사 후 즉시 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있어요.
• 전세보증금 반환보증 가입: 전세보증금 반환보증은 전세금을 돌려받지 못할 경우, 보증기관에서 대신 돌려주는 제도예요. 만약의 상황에 대비하여 가입하는 것이 좋아요.

✨ 마무리하며

전세 계약, 꼼꼼하게 확인하면 안전하게 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있어요. 오늘 알려드린 5가지 주의사항을 꼭 기억하시고, 안전하고 행복한 전세 생활하세요! 더 궁금한 점이 있다면 언제든지 문의해주세요. 여러분의 안전한 주거를 항상 응원할게요!

더 자세한 정보가 필요하다면, 안전한 주거 가이드를 참고하세요.