전세 사기 피하려면? 전세 계약 시 꼭 알아야 할 주의사항 10가지
- 전세 계약 전 등기부등본, 건축물대장, 임대인 체납 세금 등을 꼼꼼히 확인해야 해요.
- 전세가율이 높은 집은 깡통전세 위험이 있으니 피하는 것이 좋아요.
- 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증을 활용하여 보증금을 안전하게 보호할 수 있어요.
- 전세 계약 후에는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 해요.
- 만약 전세 계약 관련 어려움이 있다면, 전월세종합지원센터나 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋아요.
“내 집 마련의 꿈, 드디어 전세로 시작해볼까?” 설레는 마음으로 전셋집을 알아보고 계신가요? 하지만 최근 전세 사기 뉴스를 접하면서 불안한 마음도 드는 건 당연해요. ‘혹시 나도 당하면 어쩌지?’, ‘어떤 집을 골라야 안전할까?’ 이런 걱정, 저도 해봤기에 충분히 이해해요. 2025년, 더욱 안전한 전세 계약을 위해 꼭 알아야 할 10가지 주의사항을 꼼꼼하게 준비했어요. 여러분의 소중한 보증금을 지키는 데 도움이 되길 바라며, 함께 알아볼까요?
혹시 ‘내가 너무 꼼꼼한가?’ 라는 생각이 드시나요? 절대 아니에요! 전세 계약은 큰돈이 오가는 중요한 일인 만큼, 꼼꼼하게 따져보는 것은 당연해요. 혹시 ‘어디서부터 어떻게 시작해야 할지 모르겠다’라는 생각이 드시나요? 괜찮아요, 지금부터 하나씩 차근차근 알아가면 돼요. 혹시 ‘복잡한 내용이 너무 많아 어렵게 느껴지나요?’ 걱정하지 마세요! 최대한 쉽게 설명해 드릴 테니, 저만 믿고 따라오세요!
1. 등기부등본, 꼼꼼히 확인해야 하는 이유
등기부등본은 집의 ‘주민등록증’과 같아요. 집의 소유자, 빚(근저당), 압류, 가압류 등 중요한 정보가 모두 담겨있죠. 계약 전 반드시 등기부등본을 확인해서 집의 상태를 파악해야 해요.
특히 ‘을구’를 자세히 봐야 해요. ‘을구’에는 근저당 설정 내역이 기록되어 있는데, 만약 집값에 비해 근저당 설정 금액이 너무 크다면 전세 계약을 피하는 것이 좋아요.
집주인이 세금 체납이 있다면, 전세금을 돌려받지 못할 위험이 있을 수 있어요. 임대인의 동의를 얻어 세금 체납 여부를 확인하거나, 계약 후 확정일자를 받기 전에 세무서에 방문하여 체납 여부를 확인하는 것이 좋아요.
Tip! 등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 쉽게 발급받을 수 있어요.
2. 건축물대장, 불법 건축물인지 확인 필수!
건축물대장은 건물의 ‘건강검진표’와 같아요. 건물의 용도, 면적, 구조 등 다양한 정보가 담겨있죠. 만약 불법으로 증축된 부분이 있거나, 주택으로 사용할 수 없는 용도로 되어있다면 전세 계약을 피해야 해요.
예를 들어, 건축물대장상 ‘근린생활시설’로 되어있는 곳을 주택으로 사용하는 경우, 전세 계약이 불법일 수 있고, 전세금을 돌려받는 데 문제가 생길 수 있어요.
Tip! 건축물대장은 정부24(www.gov.kr)에서 간편하게 열람할 수 있어요.
3. 전세가율, 깡통전세 위험 신호등
전세가율은 매매가 대비 전세가 비율을 말해요. 전세가율이 높다는 건, 집값이 조금만 떨어져도 전세금이 매매가보다 높아지는 ‘깡통전세’가 될 위험이 크다는 뜻이에요. 일반적으로 전세가율이 80%를 넘으면 위험하다고 판단해요.
예를 들어, 매매가가 3억 원인 집에 전세금이 2억 7천만 원이라면 전세가율은 90%로 매우 위험해요. 이런 집은 피하는 것이 좋아요.
Tip! 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)이나 부동산 플랫폼에서 주변 시세를 확인하고, 전세가율을 계산해 보세요.
4. 선순위 채권, 내 보증금보다 먼저 받을 돈
선순위 채권은 내 전세금보다 먼저 변제받을 권리가 있는 돈을 말해요. 만약 집이 경매로 넘어갈 경우, 선순위 채권자들이 먼저 돈을 가져가고 남은 돈으로 내 보증금을 돌려받아야 하죠. 그래서 선순위 채권이 많으면 전세금을 다 돌려받지 못할 위험이 커져요.
등기부등본 ‘을구’에서 근저당 설정 금액을 확인하고, 다가구 주택이라면 다른 세입자들의 보증금 합계도 확인해야 해요. 이를 통해 선순위 채권 규모를 파악하고, 안전한 계약인지 판단할 수 있어요.
5. 공인중개사, 자격 갖춘 전문가인지 확인!
부동산 계약은 공인중개사의 도움을 받는 것이 안전해요. 하지만 모든 중개사가 다 자격을 갖춘 것은 아니에요. 중개사무소에 자격증이 게시되어 있는지, 공인중개사협회 홈페이지에서 정상적으로 등록된 중개업소인지 확인해야 해요.
무자격 중개업소에서 계약을 했다면, 문제가 발생했을 때 법적인 보호를 받기 어려울 수 있어요.
Tip! 한국공인중개사협회 홈페이지(www.kar.or.kr)에서 중개업소 등록 여부를 확인할 수 있어요.
6. 계약서 작성, 꼼꼼하게 확인 또 확인!
계약서는 전세 계약의 ‘약속’과 같아요. 계약서를 작성하기 전에 특약사항을 꼼꼼하게 확인하고, 애매한 부분은 명확하게 기재해야 해요. 특약사항은 임차인의 권리를 보호하는 데 중요한 역할을 해요.
예를 들어, ‘계약 기간 만료 시 전세금 반환을 보장한다’, ‘집에 하자가 발생하면 집주인이 수리한다’와 같은 내용을 특약사항에 기재할 수 있어요.
Tip! 국토교통부에서 제공하는 표준임대차계약서를 활용하면 안전한 계약을 체결하는 데 도움이 될 수 있어요.
7. 전세보증금 반환보증, 안전장치 마련
전세보증금 반환보증은 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관에서 대신 돌려주는 제도예요. 만약의 상황을 대비해 꼭 가입하는 것이 좋아요. 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 하고, 보증료가 발생할 수 있어요.
전세보증금반환보증에 가입하면 깡통전세나 전세 사기 위험으로부터 전세금을 안전하게 지킬 수 있어요.
Tip! 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 다양한 보증기관에서 가입할 수 있어요. 각 보증기관의 보증 조건과 보증료를 비교해보고 본인에게 맞는 상품을 선택하세요.
8. 임대인 신분 확인, 또 다른 주의사항!
등기부등본상 소유자와 계약자가 동일인인지 확인하고, 신분증과 등기부등본을 대조해 보세요. 만약 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서를 확인하고, 보증금은 반드시 등기부등본상 소유자 명의의 계좌로 입금해야 해요.
이 과정을 통해 사칭이나 위조된 신분증으로 인한 피해를 예방할 수 있어요.
9. 전입신고와 확정일자, 보증금 보호의 시작
전입신고는 내가 그 집에 살고 있다는 것을 공식적으로 알리는 절차이고, 확정일자는 계약서에 날짜를 찍어 우선변제권을 확보하는 거예요. 이 두 가지를 모두 완료해야만 혹시 모를 상황에서 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있어요.
전입신고는 이사 후 14일 이내에 주민센터에 방문하거나 정부24(www.gov.kr)에서 온라인으로 신청할 수 있고, 확정일자는 전입신고와 함께 받을 수 있어요.
만약 전입신고와 확정일자를 늦게 받으면, 그 사이에 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요.
10. 전월세종합지원센터, 도움이 필요할 땐 언제든!
전세 계약 과정에서 궁금한 점이 있거나, 문제가 발생했을 때 혼자 고민하지 마세요. 전월세종합지원센터는 변호사, 법무사, 공인중개사 등 전문가들이 무료로 상담을 제공해요.
전월세종합지원센터에서는 전세 사기 예방을 위한 정보 제공, 법률 상담, 피해 구제 지원 등 다양한 도움을 받을 수 있어요.
Tip! 서울시 전월세종합지원센터(02-2133-1200~8) 또는 법률구조공단(132)으로 문의하세요.
이렇게 전세 계약 시 꼭 알아야 할 10가지 주의사항을 함께 알아봤어요. 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 차근차근 꼼꼼히 확인하면 안전하고 행복한 전세 생활을 시작할 수 있을 거예요.
혹시 이 글을 읽고 더 궁금한 점이 있거나, 불안한 마음이 든다면 언제든지 저에게 물어보세요. 여러분의 안전한 전세 계약을 항상 응원할게요! 전세 계약, 더 이상 두려워하지 마세요!