전세 사기 피하는 꿀팁 5가지: 등기부등본 확인부터 계약 해지까지
- 등기부등본, 건축물대장 꼼꼼히 확인 필수!
- 전세가율 80% 초과 시 위험 신호!
- 임대인 세금 체납 여부도 확인해야 해요.
- 계약 전 공인중개사 자격 확인은 필수!
- 전세보증금 반환보증 가입으로 안전하게!
“내 집 마련의 꿈, 전세로 시작하려는데… 혹시 전세 사기당하면 어쩌지?” 요즘처럼 흉흉한 세상에, 전세 계약 한 번 하려면 걱정이 태산이죠? 뉴스에서 연일 터지는 전세 사기 사건들 때문에 불안한 마음, 충분히 이해해요. 소중한 보증금을 지키면서 안전하게 전세 계약하는 방법, 지금부터 함께 알아볼까요?
혹시 이런 생각 해보신 적 있으세요? “등기부등본은 어떻게 봐야 하는 거지?”, “전세가율이 뭐길래?”, “공인중개사는 믿을 만한 사람일까?” 이런 고민들, 이제 걱정하지 마세요! 하나하나 쉽고 자세하게 알려드릴게요.
1. 등기부등본, 꼼꼼히 살펴봐야 하는 이유
등기부등본은 집의 ‘주민등록증’과 같아요. 집의 소유주, 빚(근저당), 압류 여부 등 중요한 정보가 모두 담겨 있어요. 이걸 제대로 확인하지 않으면, 나중에 큰 낭패를 볼 수 있어요. 등기부등본 ‘갑구’에서는 소유자를 확인하고, ‘을구’에서는 근저당 설정 내역과 채권액을 확인해야 해요. 만약 근저당 설정 금액이 너무 크다면, 깡통전세 위험이 있다는 신호예요.
쉽게 예를 들어볼게요. 만약 집값이 3억인데, 근저당 설정이 2억 5천만 원이라면, 전세로 들어가는 건 위험할 수 있어요. 집이 경매로 넘어가면, 은행에서 먼저 돈을 가져가고, 그다음이 세입자 순서이기 때문에 보증금을 다 돌려받지 못할 수도 있으니까요.
2. 전세가율, 80% 넘으면 위험 신호!
전세가율은 집값 대비 전세금 비율을 말해요. 만약 전세가율이 너무 높다면, 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있어요. 보통 전세가율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 있다고 봐요.
전세가율 계산법: (전세금 / 매매가) X 100
예를 들어, 매매가가 3억 원인 집에 전세금이 2억 7천만 원이라면, 전세가율은 90%나 돼요. 이런 집은 피하는 게 상책이에요. 전세가율은 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)이나 부동산 플랫폼에서 쉽게 확인할 수 있어요.
3. 임대인 세금 체납 여부 확인, 잊지 마세요!
임대인이 세금을 제대로 안 냈다면, 집이 경매에 넘어갈 수 있고, 세금은 보증금보다 우선적으로 변제돼요. 즉, 세금 체납이 많으면 보증금을 제대로 돌려받지 못할 가능성이 커진다는 거죠. 계약 전에 반드시 임대인의 세금 체납 여부를 확인해야 해요. 전국 세무서에서 ‘미납국세 열람 신청’을 하거나, 정부24(www.gov.kr)에서 ‘지방세 납세증명서’를 발급받아 확인할 수 있어요.
2023년 4월부터는 임차보증금이 1천만 원 초과하는 경우 임대인 동의 없이도 국세 체납액을 확인할 수 있도록 바뀌었어요. 하지만 계약 전이라면 임대인의 동의를 구해야 하는 경우가 많으니, 이 부분도 미리 확인하는 것이 좋아요.
4. 공인중개사, 자격 확인은 기본!
믿을 만한 공인중개사를 만나는 것도 매우 중요해요. 자격이 없는 중개업자는 사고가 발생해도 책임을 회피할 수 있어요. 계약 전에 꼭 공인중개사협회 홈페이지(www.kar.or.kr)에서 중개업소 등록 여부와 정상 영업 중인지 확인해야 해요. 공인중개사의 신분증을 확인하고, 중개사무소에 걸려있는 자격증과 등록증을 확인하는 것도 좋은 방법이에요.
만약 부동산 중개 플랫폼을 이용한다면, 해당 플랫폼에서 제공하는 중개업소 정보를 꼼꼼히 살펴보세요. 너무 저렴하거나 시세보다 터무니없이 높은 매물은 의심해 보는 것이 좋아요.
5. 전세보증금 반환보증, 혹시 모를 위험에 대비하세요!
전세보증금 반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 보증기관에서 대신 돌려주는 보험과 같아요. 만약의 사태에 대비해서 꼭 가입하는 것이 좋아요. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 가입할 수 있어요.
보증보험은 전세 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 하고, 보증 한도는 주택 가격에서 선순위 채권 금액을 뺀 금액까지예요. 전세금과 선순위 채권을 합한 금액이 집값보다 크다면 가입할 수 없으니 미리 확인해야 해요.
전세 계약 시 추가로 알아두면 좋은 정보
주택임대차 표준계약서 활용: 국토교통부에서 제공하는 표준계약서를 사용하면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있어요. 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고 특약사항도 추가하는 것이 좋아요.
계약 후 전입신고와 확정일자: 이사 후에는 반드시 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 받아야 대항력을 갖출 수 있어요. 전입신고는 주민센터를 방문하거나 정부24(www.gov.kr)에서 온라인으로 신청할 수 있어요.
주택임대차 계약 신고: 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 경우, 계약일로부터 30일 이내에 주택임대차 계약 신고를 해야 해요. 신고 시 확정일자가 자동 부여돼요.
이 외에도 궁금한 점이 있다면, 서울시 전월세 종합지원센터(02-2133-1200~8)나 법률구조공단(132)에 문의하면 도움을 받을 수 있어요.
마무리하며
전세 계약은 정말 신중해야 해요. 오늘 알려드린 5가지 꿀팁만 잘 기억해도 전세 사기 위험을 크게 줄일 수 있을 거예요. 꼼꼼히 확인하고 안전하게 계약해서, 편안한 보금자리에서 행복한 일들만 가득하시길 바랄게요! 혹시 더 궁금한 점이 있다면 언제든지 물어보세요!
더 많은 정보를 원하시면 안전한 집 구하기를 방문해주세요.