전세 사기 피하는 꿀팁! 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 5가지 필수 체크리스트

🤔 전세 계약, 왜 이렇게 불안할까요?

전세 계약을 앞두고 많은 분들이 불안해하는 이유, 크게 세 가지로 나눠볼 수 있을 것 같아요.

1. 첫째, 전세 사기 위험에 대한 걱정: 최근 뉴스에서 깡통전세, 전세 사기 등의 이야기가 끊임없이 나오면서, ‘나도 피해자가 될 수 있지 않을까?’ 하는 불안감이 커지고 있어요. 특히 사회초년생이나 신혼부부처럼 전세 계약 경험이 적은 분들은 더욱 걱정이 클 수밖에 없죠.
2. 둘째, 복잡한 계약 절차와 법률 용어: 등기부등본, 건축물대장, 확정일자… 낯선 용어들이 쏟아지는 계약 과정은 마치 미로처럼 느껴지기도 해요. ‘이걸 내가 다 이해할 수 있을까?’ ‘혹시 놓치는 부분이 생기면 어쩌지?’ 하는 걱정이 드는 건 당연해요.
3. 셋째, 큰돈이 걸린 문제라는 부담감: 전세보증금은 대부분의 사람들에게 큰 자산이기 때문에, 혹시라도 잘못될까 봐 불안한 마음이 드는 것은 당연해요. ‘내 소중한 보증금을 안전하게 지킬 수 있을까?’ 하는 걱정이 머릿속에서 떠나지 않을 수 있죠.

이런 걱정들, 혼자 끙끙 앓지 마세요! 여러분의 불안감을 해소하고, 안전한 전세 계약을 돕기 위해, 지금부터 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 5가지 체크리스트를 하나씩 알아볼게요.

✅ 전세 계약 전, 이것만은 꼭 확인하세요! 5가지 필수 체크리스트

전세 계약은 꼼꼼하게 준비하면 충분히 안전하게 진행할 수 있어요. 지금부터 알려드리는 5가지 체크리스트만 기억하면, 전세 사기 걱정 없이 안심하고 계약할 수 있을 거예요!

1. 등기부등본을 꼼꼼히 확인하세요!

등기부등본은 집의 ‘주민등록등본’과 같아요. 집의 소유자, 대출, 압류 등 권리 관계를 확인할 수 있는 중요한 문서예요. 등기부등본을 통해 다음 사항들을 꼭 확인해야 해요.

• 소유자 확인: 계약하려는 집의 소유자가 등기부등본 상의 소유자와 일치하는지 확인해야 해요. 신분증을 통해 계약 당사자가 맞는지도 꼼꼼하게 확인해야 해요. 만약 소유자가 아닌 대리인과 계약을 진행한다면, 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다.
• 근저당 설정 확인: ‘을구’를 보면, 집을 담보로 빌린 대출 금액을 확인할 수 있어요. 전세 계약 시, 집 시세 대비 근저당 설정 금액이 너무 높으면 깡통전세의 위험이 커져요. 근저당 설정 금액과 전세보증금의 합이 집 시세의 70%를 넘지 않는 것이 안전해요. 예를 들어, 집 시세가 3억 원이라면, 근저당 설정 금액과 전세보증금의 합이 2억 1천만 원을 넘지 않아야 안심할 수 있겠죠.
• 압류, 가압류, 가등기 여부 확인: 만약 등기부등본에 압류, 가압류, 가등기 등이 설정되어 있다면, 계약을 다시 한번 고려해봐야 해요. 이러한 권리 제한 사항이 있는 집은 나중에 경매에 넘어갈 위험이 있기 때문이에요.

💡꿀팁: 등기부등본은 인터넷등기소([REF1] 참고)나 등기소 방문을 통해 쉽게 발급받을 수 있어요.

2. 건축물대장을 확인하세요!

건축물대장은 집의 ‘건강검진 기록’과 같아요. 집의 정보, 불법 건축물 여부, 용도 등을 확인할 수 있어요.

• 불법 건축물 여부 확인: 건축물대장을 통해 해당 건물이 불법으로 지어진 부분이 없는지 확인해야 해요. 만약 불법 건축물로 확인될 경우, 나중에 문제가 생길 수 있으므로 계약을 신중하게 고려해야 합니다.
• 주택 용도 확인: 건축물대장 상에 주택으로 등록되어 있는지 확인해야 해요. 만약 근린생활시설 등으로 등록되어 있다면, 전세 계약 시 불이익을 받을 수 있어요. 특히 다가구주택의 경우, 주택 용도가 제대로 등록되어 있는지 꼼꼼하게 살펴봐야 해요.

💡꿀팁: 건축물대장은 정부24([REF1] 참고)에서 무료로 열람할 수 있어요.

3. 임대인의 세금 체납 여부를 확인하세요!

임대인의 세금 체납은 생각보다 심각한 문제예요. 만약 임대인이 세금을 제대로 내지 않았을 경우, 집이 경매에 넘어갈 수 있고, 세금이 우선적으로 변제되어 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있어요.

• 국세 체납 확인: 임대인의 동의를 얻어 세무서에서 국세 체납 여부를 확인할 수 있어요. 2023년 4월부터는 보증금 1천만 원 초과 계약의 경우 임대인 동의 없이도 국세 체납액을 확인할 수 있게 되었어요([REF2] 참고).
• 지방세 체납 확인: 임대인의 동의를 얻어 주민센터에서 지방세 체납 여부를 확인할 수 있어요.

💡꿀팁: 임대인의 세금 체납 여부 확인은 번거로울 수 있지만, 안전한 전세 계약을 위해 반드시 확인해야 할 부분이에요.

4. 시세와 전세가율을 비교하세요!

전세 계약 전, 해당 지역의 시세와 전세가율을 꼼꼼하게 비교해야 해요. 시세보다 과도하게 높은 전세가는 깡통전세의 위험을 높일 수 있기 때문이에요.

• 시세 확인: 국토교통부 실거래가 공개시스템([REF2] 참고)이나 부동산 플랫폼을 통해 해당 지역의 실제 매매 가격과 전세 시세를 확인해야 해요. 주변 시세와 비교하여 전세가가 적정한 수준인지 판단해야 해요.
• 전세가율 확인: 전세가율은 매매가 대비 전세가가 차지하는 비율을 말해요. 전세가율이 높을수록 깡통전세 위험이 커지므로, 70%를 넘지 않는 것이 안전해요. (전세가율 = 전세보증금 / 매매가 x 100)

5. 전세보증금 반환보증보험 가입을 고려하세요!

전세보증금 반환보증보험은 전세 계약이 종료되었을 때, 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관에서 대신 돌려주는 보험이에요. 전세 사기 위험을 줄이고, 안전하게 보증금을 지키는 방법 중 하나입니다.

• 보증기관 확인: 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있어요.
• 보증 조건 확인: 주택 가격, 선순위 채권 금액 등에 따라 보증 가입 가능 여부와 한도가 달라질 수 있으므로, 꼼꼼하게 확인해야 해요([REF2] 참고).

💡꿀팁: 전세보증금 반환보증보험은 전세 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전에 가입해야 한다는 점, 잊지 마세요!

📝 전세 계약 후에도 안심은 금물!

전세 계약을 체결했다고 해서 모든 것이 끝난 것은 아니에요. 계약 후에도 잊지 말아야 할 중요한 절차가 남아있답니다.

• 확정일자 받기: 임대차 계약서에 확정일자를 받아야만 우선변제권을 확보할 수 있어요. 우선변제권은 집이 경매에 넘어갔을 때, 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리예요.
• 전입신고하기: 이사 후에는 반드시 주민센터에 방문하여 전입신고를 해야 해요. 전입신고를 해야만 대항력을 갖출 수 있어요. 대항력이란 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다.

💡꿀팁: 확정일자는 주민센터나 인터넷등기소에서 받을 수 있으며, 전입신고는 이사 당일에 하는 것이 가장 안전해요.

🙌 전세 계약, 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이에요!

전세 계약이 처음이라 어렵게 느껴지거나, 복잡한 절차에 대한 부담감이 있다면, 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이에요.

• 공인중개사: 믿을 수 있는 공인중개사를 통해 계약을 진행하면, 계약 과정에서 발생할 수 있는 문제들을 예방하고, 안전하게 계약을 체결할 수 있어요.
• 전월세종합지원센터: 전월세종합지원센터에서는 변호사, 법무사, 공인중개사 등 전문가들이 무료로 전세 상담을 제공하고 있어요([REF1] 참고). 전세 사기 피해 예방, 계약 관련 법률 상담 등 다양한 도움을 받을 수 있습니다.

💡꿀팁: 전월세종합지원센터는 서울시 서소문별관 1층에 위치하고 있으며, 전화(02-2133-1200~8) 또는 방문을 통해 상담을 받을 수 있어요. 또한 서울톡 챗봇을 통해서도 전세사기 대응절차 및 예방방법 등을 손쉽게 안내받을 수 있어요.

✨ 마무리하며

지금까지 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 5가지 필수 체크리스트와 계약 후 절차, 전문가의 도움을 받는 방법까지 알아봤어요. 전세 계약, 처음에는 어렵고 복잡하게 느껴질 수 있지만, 꼼꼼하게 준비하고 체크하면 충분히 안전하게 진행할 수 있어요. 오늘 알려드린 정보들이 여러분의 안전한 전세 계약에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠어요.

혹시 더 궁금한 점이 있거나, 전세 계약 관련 도움이 필요하다면 언제든지 전문가의 도움을 받아보세요. 여러분의 소중한 보증금, 안전하게 지키시길 응원합니다! 😊

안전한 전세 계약, 지금 바로 시작하세요!