전세 사기 피하는 꿀팁! 등기부등본 보는 법 부터 계약 갱신까지, 전세 계약 주의 사항 A to Z

🤔 전세 계약, 왜 이렇게 복잡한 걸까요?

전세 계약은 집주인에게 큰돈을 맡기는 일이기 때문에, 꼼꼼하게 따져봐야 할 것들이 많아요. 복잡하게 느껴질 수 있지만, 우리 모두의 소중한 보증금을 지키기 위한 필수 과정이라고 생각하면 좋을 것 같아요. 안전한 전세 계약을 위해 반드시 필요한 정보들을 지금부터 하나씩 자세히 알아볼게요.

😥 깡통전세, 정말 위험한가요?

네, 깡통전세는 정말 위험해요. 깡통전세란, 집 시세보다 전세금이나 선순위 채권(대출)이 더 많은 경우를 말하는데요. 집값이 하락하거나 경매에 넘어갈 경우, 보증금을 전부 돌려받지 못할 위험이 커요. 따라서 깡통전세 위험을 피하기 위해서는 계약 전 꼼꼼한 확인이 필수예요.

🧐 등기부등본, 어떻게 봐야 할까요?

등기부등본은 집의 권리관계를 보여주는 중요한 서류예요. ‘갑구’에서는 소유권, ‘을구’에서는 근저당권, 전세권 등 소유권 외의 권리관계를 확인할 수 있어요. 특히 ‘을구’를 꼼꼼히 확인하여 선순위 채권이 있는지, 있다면 얼마인지 파악해야 해요. 인터넷 등기소나 등기소 방문을 통해 쉽게 발급받을 수 있어요.

🔑 전세 계약 전, 이것만은 꼭 확인하세요!

이제 본격적으로 전세 계약 시 주의해야 할 사항들을 살펴볼까요? 계약 전 체크리스트를 하나씩 따라가다 보면, 안전한 전세 계약에 한 걸음 더 가까워질 수 있을 거예요.

• 등기부등본 확인: 집주인, 선순위 권리관계, 근저당 설정 여부 등을 확인하세요.
• 건축물대장 확인: 불법 건축물 여부, 주택 용도 등을 확인하세요.
• 임대인 체납 세금 확인: 국세, 지방세 체납 여부를 확인하세요.
• 전세가율 확인: 매매가 대비 전세가 비율을 확인하여 깡통전세 위험을 피하세요.
• 공인중개사 확인: 자격 있는 공인중개사인지 확인하세요.

🔍 등기부등본, 꼼꼼하게 파헤쳐 보자!

등기부등본은 마치 집의 건강검진표와 같아요. 등기부등본을 통해 집의 소유자, 빚(근저당), 기타 권리관계 등 중요한 정보를 알 수 있죠. 등기부등본은 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’ 세 부분으로 나뉘어져 있어요.

• 표제부: 건물의 기본 정보(주소, 면적 등)를 확인할 수 있어요.
• 갑구: 소유권에 대한 정보(소유자, 소유권 변동 내역)를 확인할 수 있어요.
• 을구: 소유권 외 권리관계(근저당권, 전세권, 가압류 등)를 확인할 수 있어요.

특히, ‘을구’를 주의 깊게 봐야 해요. 만약 ‘을구’에 근저당권이 설정되어 있다면, 집주인이 은행에서 돈을 빌렸다는 의미예요. 이 금액이 너무 크면 깡통전세 위험이 커지니 주의해야 합니다. 근저당권 외에도 가압류, 압류, 전세권 등 다른 권리도 꼼꼼히 확인해야 해요.

🏠 건축물대장, 불법 건축물은 피해야 해요!

건축물대장은 건물의 ‘출생신고서’와 같아요. 건물의 기본 정보와 함께 불법 건축물인지, 주거용으로 허가받은 건물인지 등을 확인할 수 있죠. 만약 건축물대장에 ‘위반 건축물’로 표기되어 있다면, 해당 건물은 불법 건축물일 가능성이 높아요. 이런 건물은 전세 계약 시 불이익을 받을 수 있으니 피하는 것이 좋아요.

건축물대장은 정부24나 세움터에서 쉽게 열람할 수 있어요. 건축물대장을 통해 해당 건물의 용도가 주택으로 되어 있는지, 불법 확장이나 변경은 없는지 등을 꼼꼼히 확인하세요.

💰 임대인 체납 세금, 보증금을 위협할 수 있어요!

만약 임대인이 세금을 체납했다면, 경매나 공매로 집이 넘어가게 될 경우, 세금이 먼저 변제되고 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요. 따라서 계약 전 임대인의 국세 및 지방세 체납 여부를 확인하는 것이 중요해요.

세금 체납 확인은 세무서나 주민센터에서 가능하지만, 임대인의 동의가 필요해요. 2023년 4월부터는 보증금이 1000만 원을 초과하는 경우 임대인 동의 없이도 국세 체납액을 확인할 수 있게 되었지만, 여전히 세심한 확인이 필요합니다.

📈 전세가율, 깡통전세 위험을 알려주는 지표!

전세가율은 매매가 대비 전세금 비율을 나타내는 지표예요. 전세가율이 높다는 것은 그만큼 집값이 하락하거나 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 크다는 것을 의미해요. 일반적으로 전세가율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 높은 것으로 간주해요.

국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 정보 사이트에서 해당 지역의 매매가와 전세 시세를 비교해보고, 전세가율이 너무 높지 않은지 확인하는 것이 중요해요.

🤝 공인중개사, 믿을 수 있는 전문가를 선택하세요!

부동산 거래는 큰돈이 오가는 일이기 때문에, 믿을 수 있는 공인중개사를 선택하는 것이 중요해요. 자격증이 없는 불법 중개업자를 통해 계약을 하면, 문제가 생겼을 때 보호받기 어려울 수 있어요.

공인중개사협회 홈페이지나 국가공간정보포털에서 해당 공인중개사의 등록 여부를 확인하고, 중개업소에 방문하여 자격증을 확인하세요. 또한, 계약 시에는 중개 수수료, 계약 조건 등을 명확하게 확인하고 계약서를 꼼꼼히 검토해야 합니다.

📝 계약서 작성 시 주의사항!

계약서는 법적인 효력을 갖는 중요한 문서이므로, 꼼꼼하게 확인하고 작성해야 해요. 계약서를 작성할 때는 국토교통부에서 제공하는 표준계약서를 사용하는 것이 안전해요.

표준계약서에는 임대인과 임차인의 권리와 의무가 명확하게 기재되어 있고, 특약사항을 추가하여 필요에 따라 계약 내용을 변경할 수 있어요. 계약서 작성 시에는 계약 당사자, 계약 금액, 계약 기간, 특약사항 등을 꼼꼼히 확인하고, 오탈자는 없는지 다시 한번 확인해야 합니다.

📅 계약 후에도 방심은 금물!

계약이 끝났다고 해서 모든 게 끝난 것은 아니에요. 계약 후에도 해야 할 중요한 일들이 남아있어요. 이 절차들을 잘 따라야만 여러분의 소중한 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

• 주택임대차 신고: 계약일로부터 30일 이내에 관할 주민센터나 온라인으로 주택임대차 신고를 해야 해요.
• 전입신고: 이사 후 14일 이내에 주민센터에 전입신고를 해야 대항력을 갖출 수 있어요.
• 확정일자: 주택임대차 신고 시 확정일자를 자동으로 부여받을 수 있어요.

🛡️ 전세보증금반환보증, 마지막 안전장치!

전세보증금반환보증은 전세 계약 만료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때, 보증기관이 대신 전세금을 돌려주는 제도예요. 이 보증에 가입하면, 깡통전세나 전세 사기로부터 보증금을 보호받을 수 있어요.

전세보증금반환보증은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 가입할 수 있어요. 보증료는 보증금, 주택 유형, 계약 기간 등에 따라 달라지며, 전세 계약 기간의 2분의 1을 넘기기 전에 가입해야 합니다.

✅ 핵심 요약!

전세 계약은 꼼꼼하게 확인하고 준비해야 하는 과정이지만, 오늘 알려드린 내용들을 차근차근 따라 하신다면 안전하게 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있을 거예요.

• 등기부등본, 건축물대장, 임대인 체납 세금 등을 꼼꼼히 확인하세요.
• 전세가율, 선순위 채권 등을 고려하여 깡통전세 위험을 피하세요.
• 표준계약서를 사용하고, 특약사항을 꼼꼼히 작성하세요.
• 주택임대차 신고와 전입신고를 하여 대항력을 확보하세요.
• 전세보증금반환보증에 가입하여 보증금을 안전하게 지키세요.