전세 사기 피하기! 꼼꼼한 전세 계약 체크리스트 (feat. 등기부등본 보는 법)

1. 전세 계약 전, 이것만은 꼭 확인하세요!

전세 계약은 큰돈이 오가는 중요한 일이기 때문에, 계약 전 꼼꼼하게 확인해야 할 사항들이 많아요. 등기부등본, 건축물대장 확인은 기본이고, 전세가율, 선순위 권리관계, 임대인의 세금 체납 여부까지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

• 등기부등본 확인: 집의 권리관계를 보여주는 중요한 문서예요.
  • 소유자, 근저당 설정 여부, 압류, 가압류 등 권리 제한 사항 확인
  • 특히, ‘을구’ 부분을 꼼꼼히 살펴봐야 해요.
• 건축물대장 확인: 건물의 정보와 불법 건축물 여부를 확인할 수 있어요.
  • 무허가 건물이나 불법 건축물은 전세 계약 시 불이익을 받을 수 있으니 꼭 확인해야 해요.
  • ‘정부24’ 또는 ‘세움터’에서 열람 가능해요.
• 전세가율 확인: 전세가율이 높을수록 깡통전세 위험이 커져요.
  • 전세가율 = (전세금 / 매매가) x 100
  • 일반적으로 80%를 넘으면 위험하다고 봐요.
• 선순위 권리관계 확인: 내 보증금보다 먼저 변제받을 권리가 있는지 확인해야 해요.
  • 근저당, 선순위 전세권 등이 있다면 보증금 회수가 어려울 수 있어요.
• 임대인 체납세금 확인: 임대인이 세금을 체납하면 보증금 회수가 어려울 수 있어요.
  • 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 확인 가능해요.

혹시, “등기부등본 보는 법 너무 어려워요!” 하시는 분들 계신가요? 너무 걱정하지 마세요! 지금부터 등기부등본을 쉽게 보는 방법을 알려드릴게요.

2. 등기부등본, 어렵지 않아요! 쉽게 보는 법

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성되어 있어요. 각 부분에서 무엇을 확인해야 하는지 알아볼까요?

• 표제부: 부동산의 기본 정보 (소재지, 면적, 건물 종류 등)
• 갑구: 소유권 관련 정보 (소유자, 소유권 변경 내역 등)
  • 소유자가 누구인지, 신탁등기 여부 확인
• 을구: 소유권 외의 권리 정보 (근저당, 전세권, 압류 등)
  • 근저당 설정 금액, 채권최고액 꼼꼼히 확인
  • 근저당이 많으면 깡통전세 위험 증가

“등기부등본을 확인했는데, 복잡한 법률 용어 때문에 이해가 안 돼요.” 이런 걱정은 이제 그만! 등기부등본을 볼 때 주의해야 할 점들을 좀 더 자세히 알려드릴게요.

• 근저당 설정 금액: 대출금의 120%~130% 수준으로 설정되는 경우가 많아요.
• 채권최고액: 실제 빌린 돈보다 높게 설정될 수 있으니 주의해야 해요.
• 가압류, 압류: 재산권 행사에 제한이 있는 상태이니 피하는 것이 좋아요.

혹시, “등기부등본은 어디서 발급받아야 하나요?” 궁금하신 분들을 위해 발급 방법도 알려드릴게요.

• 인터넷 등기소: 집에서 간편하게 발급 가능 (www.iros.go.kr)
• 등기소 방문: 직접 방문하여 발급 가능
• 무인민원발급기: 가까운 곳에서 편리하게 발급 가능

3. 계약서 작성부터 계약 해지까지, 놓치지 마세요!

계약서를 작성할 때도 꼼꼼하게 확인해야 할 사항들이 있어요. 표준계약서를 사용하는 것이 안전하고, 특약사항도 꼼꼼히 기재해야 합니다.

• 표준계약서 사용: 국토교통부에서 제공하는 표준계약서를 사용하는 것이 안전해요.
  • 임차인에게 불리한 조항이 있는지 꼼꼼히 확인
• 특약사항: 계약 조건에 대한 추가적인 내용을 명확히 기재해야 해요.
  • 계약 해지 조건, 원상 복구 범위, 반려동물 관련 내용 등
• 계약금 지급: 계약금은 보통 전세금의 5~10% 정도이며, 계약 파기 시 위약금 발생
• 잔금 지급: 잔금 지급 전 등기부등본 다시 한번 확인

계약 후에도 해야 할 일들이 많아요. 전입신고, 확정일자, 전세보증금 반환보증까지 잊지 말고 꼭 챙겨야 합니다.

• 전입신고: 새로운 주소지에 전입한 사실을 신고하는 것으로, 대항력 확보를 위해 필수적이에요.
  • 이사 후 14일 이내에 주민센터 또는 정부24에서 신청 가능
• 확정일자: 임대차 계약서에 법원 또는 주민센터에서 확정일자를 받아야 우선변제권을 확보할 수 있어요.
  • 전입신고와 동시에 확정일자를 받는 것이 좋아요.
• 전세보증금 반환보증: 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우를 대비하여 보증기관에 가입하는 것이 좋아요.
  • 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등

4. 계약 해지 시 주의사항

계약 기간 만료 후 이사를 갈 때는 계약 해지 절차를 잘 지켜야 해요. 미리 집주인에게 계약 해지 의사를 밝히고, 보증금을 돌려받는 과정에서 문제가 생기지 않도록 주의해야 합니다.

• 계약 해지 통보: 계약 만료 1~6개월 전에 집주인에게 계약 해지 의사를 통보해야 해요.
• 보증금 반환: 계약 만료일에 보증금을 돌려받는 것이 원칙이지만, 새로운 세입자가 구해지지 않을 경우 지연될 수 있어요.
• 임차권등기명령: 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요.

만약, “계약 해지 과정에서 집주인과 분쟁이 생기면 어떻게 해야 하죠?” 걱정되시나요? 분쟁 발생 시에는 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 방법입니다.

• 법률 전문가 상담: 변호사, 법무사 등에게 법률 상담을 받아보세요.
• 주택임대차분쟁조정위원회: 분쟁 조정 서비스를 이용해 보세요.

5. 마치며

지금까지 전세 계약 시 꼭 알아야 할 사항들을 꼼꼼하게 살펴봤어요. 복잡하고 어렵게 느껴질 수도 있지만, 이 체크리스트를 잘 활용하면 안전하게 전세 계약을 할 수 있을 거예요. 전세 사기 예방은 물론, 원활한 계약 해지까지, 여러분의 소중한 보증금을 안전하게 지키시길 바랍니다.

더 궁금한 점이 있으시거나, 전문가의 도움이 필요하시면 언제든지 문의해주세요. 여러분의 안전한 주거 생활을 응원합니다! 전세 계약, 더 이상 걱정하지 마세요!