전세 사기 피하기! 꼼꼼한 전세 계약 체크리스트 10가지 (feat. 등기부등본 완벽 분석)

1. 등기부등본, 꼼꼼히 확인해야 하는 이유

등기부등본은 집의 ‘주민등록증’과 같아요. 집의 주소, 소유주, 그리고 빚(근저당) 정보까지 모두 담겨있죠. 이걸 제대로 안 보면, 나중에 큰 낭패를 볼 수 있어요. 예를 들어, 집주인이 몰래 대출을 많이 받아놨거나, 압류가 걸려있을 수도 있거든요.

등기부등본, 어디서 어떻게 볼 수 있을까요?

대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 쉽게 열람하거나 발급받을 수 있어요. 방문이 편하다면 가까운 등기소나 무인민원발급기를 이용해도 되고요.

등기부등본, 뭘 봐야 할까요?

• 표제부: 집 주소, 면적 등 기본적인 정보 확인
• 갑구: 소유권 변동 내역 확인 (소유자, 가압류, 가처분 등)
• 을구: 소유권 외 권리 설정 확인 (근저당권, 전세권 등)

특히 ‘을구’를 주의 깊게 봐야 해요. 여기에 ‘근저당 설정’이 되어 있다면, 그만큼 집이 빚에 묶여있다는 뜻이거든요. 근저당 설정 금액과 전세보증금을 합한 금액이 집값보다 크면 ‘깡통전세’ 위험이 크니, 계약을 다시 생각해보는 것이 좋아요.

2. 건축물대장, 불법 건축물은 피해야 해요

건축물대장은 집의 ‘건강검진표’ 같아요. 집이 제대로 지어졌는지, 불법으로 개조된 곳은 없는지 확인할 수 있죠. 만약 불법 건축물이라면, 나중에 문제가 생겨도 법적으로 보호받기 어려울 수 있어요.

건축물대장, 어디서 어떻게 볼 수 있을까요?

정부24(www.gov.kr) 또는 건축행정시스템 세움터(cloud.eais.go.kr)에서 열람하거나 발급받을 수 있어요. 모바일로도 쉽게 확인할 수 있으니, 꼭 챙겨보세요.

건축물대장, 뭘 봐야 할까요?

• 건축물의 종류: 단독주택, 공동주택 등 확인
• 위반 건축물 여부: 불법 증축, 개조 여부 확인
• 주택 용도: 주거용으로 적합한지 확인 (근린생활시설 X)

특히 ‘위반건축물’ 표시가 있다면, 계약을 피하는 것이 안전해요.

3. 전세가율, 안전한 비율을 확인하세요

전세가율은 ‘집값 대비 전세금 비율’을 말해요. 전세가율이 높다는 건, 집값이 조금만 떨어져도 전세보증금을 못 받을 위험이 커진다는 뜻이죠. 보통 전세가율이 80%를 넘어가면 위험하다고 봐요.

전세가율, 어떻게 확인할까요?

국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)이나 부동산 정보 사이트에서 주변 시세를 확인하고, 전세금과 비교해보세요. 여러 부동산 중개업소를 방문해서 시세를 비교해보는 것도 좋은 방법이에요.

전세가율, 어느 정도가 안전할까요?

전문가들은 전세가율 70% 이하인 집을 추천해요. 물론 100% 안전한 건 아니지만, 그래도 전세금을 보호받을 가능성이 높아져요.

4. 선순위 채권, 내 보증금보다 먼저 받아갈 사람이 있는지 확인하세요

선순위 채권은 내 전세금보다 먼저 돈을 받아갈 권리를 가진 사람이나 기관을 의미해요. 등기부등본 ‘을구’에 근저당 설정된 금액이 대표적이죠. 만약 집이 경매에 넘어가면, 선순위 채권자들이 먼저 돈을 가져가고, 남은 돈이 있을 때 세입자가 보증금을 받게 돼요. 선순위 채권이 많으면, 내 보증금을 못 받을 가능성이 커지겠죠?

선순위 채권, 어떻게 확인할까요?

등기부등본 ‘을구’를 확인하고, 근저당 설정 금액을 꼼꼼하게 체크하세요. 다가구주택의 경우에는 선순위 세입자들의 보증금 합계도 확인해야 해요.

다가구 주택 선순위 채권 확인 방법

다가구 주택은 여러 세대가 함께 살지만, 등기부등본은 하나로 되어 있어요. 그래서 다른 세입자들의 보증금까지 합쳐서 선순위 채권으로 계산해야 해요. 확정일자 부여 현황을 통해 확인해야 하니, 계약 전 임대인에게 꼭 확인을 요청하세요!

5. 임대인의 세금 체납 여부 확인, 혹시 모를 위험에 대비하세요

임대인이 세금을 안 냈다면, 그 집이 경매에 넘어갔을 때 내 보증금이 위험해질 수 있어요. 세금은 국가가 우선적으로 가져가기 때문에, 내 보증금보다 먼저 변제될 수 있거든요.

세금 체납 여부, 어떻게 확인할까요?

세무서(국세) 또는 주민센터(지방세)에 방문해서 확인해야 해요. 임대인의 동의가 필요하지만, 보증금이 1천만 원을 초과하는 경우에는 임대인의 동의 없이도 국세 체납 여부를 확인할 수 있어요.

6. 공인중개사, 자격이 있는지 확인하세요

믿을 수 있는 공인중개사를 통해 계약하는 것은 매우 중요해요. 자격이 없는 중개업자는 문제가 생겼을 때 책임져주지 않으니까요.

공인중개사, 어떻게 확인해야 할까요?

국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)이나 한국공인중개사협회(www.kar.or.kr)에서 중개업소의 등록 여부와 정상 영업 여부를 확인할 수 있어요.

7. 주택임대차표준계약서, 안전한 계약의 기본

주택임대차표준계약서는 임차인을 보호하기 위한 다양한 조항들이 담겨 있어요. 이 계약서를 사용하면, 불필요한 분쟁을 예방할 수 있죠.

주택임대차표준계약서, 어디서 구할 수 있을까요?

국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드할 수 있어요. 계약 전에 미리 확인해보고, 계약 시에 꼭 사용하도록 요청하세요.

8. 계약 후에는 꼭 해야 할 일, 주택 임대차 신고

주택 임대차 계약을 체결했다면, 계약일로부터 30일 이내에 주택 임대차 신고를 해야 해요. 이는 법적인 의무사항이기도 하고, 확정일자를 자동으로 부여받을 수 있어 보증금 보호에도 유리해요.

주택 임대차 신고, 어디서 어떻게 할까요?

주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)을 통해 온라인으로 신고할 수 있어요.

9. 잔금 지급 전, 다시 한 번 등기부등본 확인

잔금을 지급하기 전에 등기부등본을 다시 한번 확인하는 것이 좋아요. 계약 후 잔금 지급 사이에 권리관계에 변동이 생길 수도 있기 때문이에요. 잔금은 반드시 임대인 명의 계좌로 이체해야 해요.

10. 이사 후에는 반드시 전입신고와 확정일자 받기

전입신고는 이사 후 14일 이내에 해야 해요. 전입신고를 해야만 법적으로 보호받을 수 있는 ‘대항력’이 생기거든요. 확정일자는 임대차 계약서에 받는 도장으로, 우선변제권을 확보하는 데 중요해요. 전입신고와 확정일자를 받으면, 혹시라도 집이 경매에 넘어가도 내 보증금을 돌려받을 확률이 높아져요.

전입신고는 어디서 할까요?

주민센터에 방문하거나 정부24(www.gov.kr)에서 온라인으로 신청할 수 있어요.

✨ 보너스: 전세보증금 반환보증, 혹시 모를 위험을 대비하세요

전세보증금 반환보증은 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때, 보증기관에서 대신 돌려주는 제도예요. 혹시 모를 위험에 대비해서 꼭 가입하는 것이 좋아요.

전세보증금 반환보증, 어디서 가입할 수 있나요?

주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 가입할 수 있어요. 보증기관마다 조건과 보증료가 다르니, 꼼꼼히 비교해보고 선택하세요.

전세보증금 반환보증, 가입 시 주의사항

보증기관에서는 주택가격에서 선순위 채권 금액을 뺀 금액까지만 보증 한도를 제공해요. 전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 주택가격보다 크다면 보증에 가입할 수 없어요. 그래서 근저당권 금액이 높은 주택은 가급적 계약하지 않는 것이 좋아요.

마무리하며

전세 계약, 꼼꼼하게 따져보면 안전하게 마무리할 수 있어요. 오늘 알려드린 10가지 체크리스트를 잘 활용해서, 안심하고 새로운 보금자리를 마련하세요! 혹시 더 궁금한 점이 있다면, 언제든지 물어보세요! 여러분의 안전한 전세 계약을 항상 응원할게요!

더 자세한 정보와 도움이 필요하시면, 부동산 안전거래 가이드를 참고하세요!