전세 사기 유형과 예방법: 안전한 보증금 지키기 A to Z

전세 사기, 왜 이렇게 많을까요?

전세 사기가 끊이지 않는 이유는 여러 가지가 있지만, 대표적으로 다음과 같은 이유들을 꼽을 수 있어요.

• 부동산 시장의 불안정: 집값 하락으로 인해 깡통전세가 증가하고, 갭투자를 이용한 사기가 발생하기 쉬워요.
• 전세 제도의 허점: 전세 제도가 악용되어, 세입자가 피해를 볼 수 있는 구조적인 문제점이 있어요.
• 사기 수법의 고도화: 사기꾼들은 점점 더 교묘한 수법으로 세입자들을 속여요.
• 정보 부족: 일반 세입자는 부동산 거래에 대한 정보가 부족하여 사기에 취약할 수밖에 없어요.

주요 전세 사기 유형, 꼼꼼히 알아봐요!

다양한 전세 사기 유형들을 미리 알아두면, 비슷한 상황에 처했을 때 현명하게 대처할 수 있어요.

1. 깡통전세

깡통전세란? 집값보다 전세보증금이 더 높거나, 거의 비슷한 경우를 말해요. 예를 들어, 집값이 2억인데 전세금이 1억 9천만 원이라면, 깡통전세라고 볼 수 있어요. 이런 집은 경매로 넘어갈 경우, 보증금을 전부 돌려받지 못할 위험이 커요. 마치 껍데기만 남은 깡통처럼, 보증금이 안전하지 않다는 뜻이죠.

주의해야 할 점: 시세보다 지나치게 저렴한 전세는 깡통전세일 가능성이 높으니 주의해야 해요. 특히 신축 빌라나 오피스텔은 시세 파악이 어렵기 때문에 더욱 조심해야 합니다.

2. 이중 계약

이중 계약이란? 한 집을 여러 명과 계약하거나, 기존 세입자가 있는 집에 또 다른 세입자를 들이는 경우를 말해요. 마치 여러 사람이 한 개의 의자를 차지하려는 것처럼, 계약이 꼬여버리는 상황이죠.

주의해야 할 점: 계약 전 등기부등본을 확인하여 소유권 변동 이력이나 다른 계약이 있는지 확인해야 해요. 잔금 지급 전에도 등기부등본을 다시 한번 확인하는 것이 안전해요.

3. 신탁 사기

신탁 사기란? 집주인이 자신의 부동산을 신탁회사에 맡긴 후, 신탁회사의 동의 없이 세입자와 계약하는 경우를 말해요. 신탁된 부동산은 법적으로 집주인이 아닌 신탁회사의 소유이기 때문에, 계약 자체가 무효가 될 수 있어요. 마치 남의 물건을 빌려서 돈을 받는 것과 같은 상황이죠.

주의해야 할 점: 등기부등본 갑구에 신탁 등기가 되어있는지 확인해야 해요. 신탁된 부동산은 계약 시 신탁회사의 동의가 필수적이며, 가급적 신탁된 부동산은 피하는 것이 안전해요.

4. 가짜 임대인 사기

가짜 임대인 사기란? 실제 집주인이 아닌 사람이 집주인 행세를 하며 계약을 체결하고 보증금을 가로채는 경우를 말해요. 마치 연극 무대에서 배우가 다른 사람의 역할을 하는 것처럼, 가짜 집주인에게 속을 수 있는 위험한 상황이죠.

주의해야 할 점: 계약 시 집주인의 신분증과 등기부등본을 꼼꼼히 대조해야 해요. 대리인이 왔을 경우, 위임장과 인감증명서를 확인하고, 가능하면 집주인과 직접 통화하여 계약 내용을 확인하는 것이 좋아요.

5. 전세 계약 후 집주인 변경

전세 계약 후 집주인 변경이란? 계약 직후 집주인이 바뀌는 경우를 말해요. 새로운 집주인이 기존 계약을 인정하지 않을 경우, 보증금을 돌려받지 못할 위험이 생길 수 있어요. 마치 내가 탄 배의 선장이 갑자기 바뀌는 것처럼, 불안한 상황이 될 수 있는 것이죠.

주의해야 할 점: 계약서 특약사항에 “계약일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일체 하지 않기로 한다”는 내용을 넣는 것이 안전해요. 또한, 계약 직후 등기부등본을 다시 한번 확인해야 해요.

6. 우선변제권 악용

우선변제권 악용이란? 집주인이 세입자 몰래 전입신고를 하거나, 허위로 선순위 채권을 설정하여 세입자의 우선변제권을 침해하는 행위를 말해요. 마치 내 보물상자에 다른 사람이 먼저 손을 대는 것처럼, 내가 받아야 할 돈을 받지 못하게 되는 상황이죠.

주의해야 할 점: 전입신고 후에는 전출신고를 하지 않아야 하며, 임대인의 요구에 응하지 않아야 해요. 또한, 주기적으로 주민등록표초본을 확인하여 주소지를 확인하는 것이 좋아요.

전세 사기 예방, 이렇게 준비하세요!

전세 사기를 예방하기 위해서는 꼼꼼한 준비가 필수예요. 다음 체크리스트를 통해 안전한 전세 계약을 만들어 보세요!

1단계: 계약 전 체크사항

• 등기부등본 확인: 계약 전 등기부등본을 반드시 확인하여 소유권, 근저당, 신탁 등 권리 관계를 파악해요. 특히 갑구와 을구를 모두 꼼꼼히 살펴봐야 해요.
• 시세 확인: 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB 부동산 등에서 시세를 확인하여 깡통전세 위험을 피해요. 주변 시세와 비교하여 지나치게 저렴한 전세는 주의해야 합니다.
• 건축물대장 확인: 건축물대장을 통해 불법 건축물 여부를 확인해요. 불법 건축물은 문제가 생길 경우 보증금 반환에 어려움을 줄 수 있어요.
• 세금 체납 확인: 집주인의 동의를 얻어 미납 국세 및 지방세 열람 제도를 활용하여 세금 체납 여부를 확인해요. 미납 세금이 있다면 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요.
• 공인중개사 확인: 등록된 공인중개사인지 확인하고, 부동산 공제증서를 확인하여 혹시 모를 사고에 대비해요.
• 특약 설정: 계약서 특약사항에 “계약일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일체 하지 않기로 한다” 와 같은 내용을 명시하여 위험을 줄여요.

2단계: 계약 시 체크사항

• 집주인 신분 확인: 집주인의 신분증을 확인하고, 대리인이 왔을 경우 위임장과 인감증명서를 꼼꼼히 확인해요.
• 계약금 입금: 계약금은 반드시 집주인 명의의 계좌로 입금하고, 대리인 계좌로 입금해야 할 경우 특약사항에 해당 내용을 명시해요.
• 확정일자 받기: 계약 후 즉시 주민센터에서 확정일자를 받고, 전입신고를 해야 우선변제권을 확보할 수 있어요.

3단계: 계약 후 체크사항

• 전세보증보험 가입: 전세보증금반환보증보험에 가입하여 혹시 모를 보증금 미반환 사고에 대비해요.
• 주민등록표초본 확인: 분기별로 주민등록표초본을 확인하여 주소지가 제대로 되어있는지 확인하고, 혹시 모를 전출신고 사기를 예방해요.
• 등기부등본 재확인: 잔금 지급 전, 후 등기부등본을 재확인하여 변동 사항이 없는지 확인해요.

전세 사기 피해 발생 시, 이렇게 대처하세요!

만약 전세 사기를 당했다면, 당황하지 말고 침착하게 다음 절차를 따르세요.

1. 증거 확보: 계약서, 등기부등본, 입금 내역 등 사기 피해를 입증할 수 있는 증거를 최대한 확보하세요.
2. 경찰 신고: 경찰에 사기 피해 사실을 신고하고, 수사에 적극적으로 협조하세요.
3. 법률 상담: 변호사, 법률구조공단 등 전문기관을 통해 법률 상담을 받으세요.
4. 전세피해지원센터 상담: 주택도시보증공사(HUG) 전세피해지원센터에 연락하여 상담을 받고, 필요한 지원을 받으세요.
5. 피해자 모임 참여: 다른 피해자들과 정보를 공유하고, 함께 해결 방안을 모색해 보세요.

전세 사기 피해자를 위한 지원 정책

정부와 지자체에서는 전세 사기 피해자를 위한 다양한 지원 정책을 마련하고 있어요.

• 전세 사기 피해자 지원 특별법: 전세 사기 피해자의 주거 안정과 신속한 피해 회복을 위해 제정된 법률입니다.
• 긴급 주거 지원: 전세 사기로 인해 거주지를 잃은 피해자들을 위한 임시 거처를 제공해요.
• 저금리 대출 지원: 피해자들의 경제적 부담을 덜기 위해 저금리 대출을 지원해요.
• 법률 및 심리 상담 지원: 법률 및 심리 상담을 제공하여 피해자들의 정신적, 법적 어려움을 해결하는데 도움을 줍니다.
• 경·공매 유예 및 우선매수권 지원: 피해자들이 살던 집을 경매로 잃지 않도록 경·공매를 유예하거나 우선매수권을 부여하는 제도도 있어요.

마무리하며

오늘은 전세 사기의 유형부터 예방, 대처 방법, 그리고 지원 정책까지 모두 알아보았어요. 전세 사기는 누구에게나 일어날 수 있지만, 미리 알고 준비하면 충분히 예방할 수 있어요.
소중한 보증금, 이제 불안해하지 말고 꼼꼼하게 준비해서 안전하게 지켜내세요! 혹시 더 궁금한 점이 있다면 언제든지 물어보세요. 여러분의 안전한 주거 생활을 항상 응원할게요! 안전한 집 구하기, 더 이상 걱정하지 마세요!