전세 사기 예방! 꼼꼼하게 확인해야 할 전세 계약 주의 사항 10가지 (feat. 등기부등본 보는 법)
- 전세 계약 전, 등기부등본, 건축물대장, 임대인 세금 체납 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 해요.
- 전세 계약 시, 표준 계약서를 사용하고, 특약 사항을 명확히 기재해야 안전해요.
- 전세 계약 후, 전입신고와 확정일자를 받고, 전세보증금 반환보증에 가입하는 것이 좋아요.
- 등기부등본 ‘을구’에서 근저당 설정 여부와 채권최고액을 확인하여 깡통전세 위험을 피해야 해요.
“내 집 마련의 꿈, 전세 계약부터 시작인데… 혹시 사기당할까 봐 불안하신가요?” 전세 계약, 정말 설레는 일이지만 한편으로는 걱정도 많이 되죠. 특히 전세 사기 뉴스를 접할 때면 ‘나도 혹시…?’ 하는 불안감이 엄습하곤 해요. 그래서 오늘은 여러분의 소중한 보증금을 안전하게 지키고, 편안한 보금자리를 마련할 수 있도록 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 10가지 주의사항을 꼼꼼하게 알려드릴게요.
혹시 이런 생각 해보셨나요?
- “등기부등본은 어떻게 봐야 하지? 복잡해서 뭐가 뭔지 모르겠어.”
- “전세 계약할 때 어떤 서류를 챙겨야 하지? 놓치는 건 없을까?”
- “깡통전세라는 게 진짜 무서운데, 어떻게 피해야 하지?”
이런 걱정, 이제 안 하셔도 돼요! 지금부터 제가 차근차근 알려드릴 테니까요. 여러분은 이 글만 잘 따라오시면 됩니다! 😊
1. 등기부등본, 꼼꼼하게 살펴봐야 하는 이유
등기부등본은 집의 주민등록증과 같아요. 집의 소유주, 권리관계, 근저당 설정 여부 등 중요한 정보가 모두 담겨있죠. 전세 계약 전에 등기부등본을 꼭 확인해야 하는 이유는 다음과 같아요.
- 소유자 확인: 계약하려는 집의 실제 소유자가 누구인지 확인해야 해요.
- 근저당 설정 확인: 집을 담보로 은행에서 빌린 돈이 있는지 확인해야 해요.
- 압류, 가압류, 가처분 등 권리 제한 사항 확인: 집이 법적인 문제에 얽혀있는지 확인해야 해요.
특히 등기부등본 ‘을구’를 주의 깊게 봐야 해요. ‘을구’에는 근저당 설정, 압류 등의 권리 제한 사항이 기록되어 있거든요. 만약 ‘을구’에 근저당 설정이 되어있다면, 채권최고액과 실제 채무액을 반드시 확인해야 해요. 채권최고액은 실제 빌린 돈보다 더 큰 금액으로 설정되는 경우가 많으니 주의해야 하죠.
참고로, 등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 발급받거나 등기소 방문 또는 무인민원발급기를 통해 발급받을 수 있어요.
2. 건축물대장, 불법 건축물인지 확인 필수!
건축물대장은 건물의 기본 정보가 담긴 서류예요. 건축물의 용도, 면적, 구조 등을 확인할 수 있죠. 건축물대장을 확인해야 하는 이유는 다음과 같아요.
- 불법 건축물 여부 확인: 무허가 건축물이나 불법 증축된 건물인지 확인해야 해요.
- 주택 용도 확인: 주택으로 사용 가능한 건물인지 확인해야 해요. (근린생활시설을 주택으로 개조한 경우 문제가 될 수 있어요.)
만약 건축물대장상 ‘위반건축물’로 표시되어 있거나, 주택이 아닌 다른 용도로 되어있다면, 전세 계약 시 불이익을 받을 수 있으니 계약을 피하는 것이 좋아요.
3. 임대인 체납 세금, 확인해야 하는 이유
임대인이 세금을 체납한 경우, 임차인의 보증금이 보호받지 못할 수 있어요. 그래서 계약 전에 임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 것이 중요하죠.
- 국세 체납 확인: 세무서에서 임대인의 국세 체납 여부를 확인할 수 있어요.
- 지방세 체납 확인: 주민센터에서 임대인의 지방세 체납 여부를 확인할 수 있어요.
2023년 4월부터는 보증금 1천만 원을 초과하는 전세 계약의 경우, 임대인의 동의 없이도 임차인이 임대인의 국세 체납액을 확인할 수 있게 되었으니 참고하세요.
4. 전세가율 확인, 깡통전세 피하는 방법
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율을 말해요. 전세가율이 높을수록 깡통전세 위험이 크다는 뜻이죠. 깡통전세는 집값이 하락하거나 경매로 넘어갈 경우, 전세 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있는 상황을 말해요.
일반적으로 전세가율이 80%를 초과하면 위험하다고 봐요. 전세 계약 전에 주변 시세와 비교하여 적정한 전세가율인지 확인해야 해요. ‘국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)’에서 시세를 확인할 수 있어요.
5. 공인중개사, 자격 확인은 필수!
공인중개사가 정상적으로 영업 중인지 확인해야 해요. 무자격 중개업소나 불법 중개업소는 사고 발생 시 책임을 회피할 수 있으니 주의해야 하죠.
- 개업 공인중개사 여부 확인: 한국공인중개사협회 홈페이지(www.kar.or.kr)에서 확인할 수 있어요.
- 중개업소 등록증 확인: 중개업소에 게시된 등록증을 확인해야 해요.
6. 계약 시, 표준계약서 사용은 기본!
국토교통부에서 제공하는 표준 임대차 계약서를 사용하는 것이 좋아요. 표준계약서는 임차인을 보호하기 위한 조항들이 포함되어 있어 안전한 계약을 체결하는 데 도움이 돼요. 특약 사항을 추가하여 필요한 내용을 명확하게 기재하는 것도 중요해요. 예를 들어, ‘계약 기간 만료 시 보증금 반환을 지체할 경우 지연 이자를 지급한다’는 조항을 추가할 수 있죠.
7. 계약금 지급 전, 다시 한번 확인해야 할 사항
계약금을 지급하기 전에 등기부등본을 다시 한번 확인해야 해요. 계약 시점과 잔금 지급 시점 사이에 권리관계 변동이 있을 수 있기 때문이죠. 계약 당사자가 등기부등본상의 소유자와 일치하는지 확인하고, 대리인과 계약하는 경우 위임장과 인감증명서를 확인해야 해요.
8. 전입신고와 확정일자는 필수!
전입신고는 이사 후 14일 이내에 해야 하며, 확정일자는 전세 계약서에 공증을 받는 것과 같은 효과가 있어요. 전입신고와 확정일자를 모두 갖춰야만 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있어요. 대항력이란 집주인이 바뀌거나 집이 경매에 넘어가도 임차인이 자신의 권리를 주장할 수 있는 힘을 말하고, 우선변제권은 경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리예요.
9. 전세보증금 반환보증 가입, 안전장치 마련!
전세보증금 반환보증은 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관에서 대신 돌려주는 상품이에요. 전세 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전에 가입하는 것이 좋고, 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 가입할 수 있어요. 보증 가입 시, ‘주택 가격 – 선순위 채권액’ 한도 내에서 가입이 가능하다는 점도 기억하세요.
10. 2025년, 더욱 강화되는 전세 사기 예방 정책
2025년에는 전세 사기 피해를 예방하기 위한 더욱 강화된 정책들이 시행될 예정이에요. 예를 들어, 전세 계약 전 임대인의 세금 체납 정보를 더욱 쉽게 확인할 수 있게 되고, 전세 보증금 반환 보증 가입 요건도 완화될 예정이라고 해요. 이러한 정책 변화에 주목하여 전세 계약을 체결하는 것이 좋겠죠?
마무리
지금까지 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 10가지 주의사항을 알아봤어요. 전세 계약은 꼼꼼하게 준비하고 확인해야 안전하게 마무리할 수 있어요. 이 글을 통해 여러분의 소중한 보증금을 안전하게 지키고, 행복한 보금자리를 마련할 수 있기를 바랍니다. 혹시 더 궁금한 점이 있다면 언제든 물어보세요. 여러분의 안전한 전세 계약을 응원할게요!
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