전세 사기 예방하는 전세 체크 리스트: 등기부등본 보는 방법부터 계약 갱신 요구까지 A to Z

🔑 전세 계약 전 필수 체크리스트: 꼼꼼하게 확인해야 할 사항들

전세 계약은 큰돈이 오가는 만큼, 계약 전 꼼꼼한 준비가 필요해요. 마치 여행을 떠나기 전 준비물 체크리스트를 확인하는 것처럼, 전세 계약에도 필수 체크리스트가 있답니다.

1. 등기부등본 확인: 내 돈을 지키는 첫걸음

등기부등본은 집의 ‘주민등록증’과 같아요. 집의 소유자, 권리관계, 대출 정보 등이 상세하게 기록되어 있죠. 등기부등본을 꼼꼼히 확인하면, 집주인이 누구인지, 빚은 얼마나 있는지, 혹시 다른 문제가 있는 건 아닌지 알 수 있어요.

등기부등본, 어디서 어떻게 발급받나요?

• 인터넷 등기소: 대법원 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 간편하게 발급받을 수 있어요.
• 등기소 방문: 가까운 등기소를 방문해서 발급받을 수도 있고요.
• 무인민원발급기: 주민센터나 지하철역에 있는 무인민원발급기에서도 발급 가능해요.

등기부등본, 어떻게 봐야 할까요?

• 표제부: 집 주소, 면적 등 기본적인 정보가 있어요.
• 갑구: 소유권에 관한 정보가 있어요. 누가 집주인인지, 소유권에 문제가 없는지 확인해야 해요.
• 을구: 소유권 이외의 권리 관계를 보여줘요. 근저당권, 전세권 등 빚이 얼마나 있는지 확인해야 해요.

특히 을구를 주의 깊게 봐야 해요. 만약 을구에 근저당권이 설정되어 있다면, 집주인이 돈을 빌렸다는 뜻이에요. 근저당 설정 금액이 너무 크면, 깡통전세의 위험이 높아지니, 계약을 신중하게 고려해야 해요.

2. 건축물대장 확인: 불법 건축물은 피하세요!

건축물대장은 건물의 ‘출생증명서’와 같아요. 건물의 용도, 구조, 면적 등 상세한 정보가 담겨있죠. 건축물대장을 확인하면 불법 건축물인지, 주거용으로 적합한지 등을 알 수 있어요.

건축물대장, 어디서 어떻게 발급받나요?

• 정부24: 정부24(www.gov.kr)에서 온라인으로 간편하게 발급받을 수 있어요.
• 주민센터 방문: 가까운 주민센터에서도 발급 가능해요.

만약 건축물대장에 ‘근린생활시설’이라고 되어 있다면, 주택이 아니라 상가로 등록된 것이에요. 이런 곳은 전세 계약 시 불이익을 받을 수 있으니, 주거용 건축물인지 꼭 확인해야 해요.

3. 전세가율 확인: 깡통전세 위험 피하기

전세가율은 매매가 대비 전세가가 차지하는 비율을 말해요. 전세가율이 높을수록, 깡통전세의 위험이 커져요.

전세가율, 어떻게 확인하나요?

전세가율은 다음 공식으로 계산할 수 있어요.

전세가율 = (전세 가격 / 매매 가격) x 100

전세가율이 80%를 넘으면 깡통전세의 위험이 높다고 봐요. 안전한 전세 계약을 위해선, 전세가율이 70% 이하인 집을 선택하는 것이 좋아요.

매매 시세, 어디서 확인하나요?

• 국토교통부 실거래가 공개시스템: 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구 등 주택 유형별 실거래가를 확인할 수 있어요.
• 부동산 정보 사이트: 네이버 부동산, 직방, 호갱노노 등 부동산 정보 사이트에서도 쉽게 시세를 확인할 수 있어요.

4. 선순위 채권 확인: 내 보증금보다 먼저 받을 돈은 없는지

선순위 채권은 내 전세보증금보다 먼저 돌려받을 권리가 있는 돈을 말해요. 등기부등본 을구에서 근저당권, 전세권 등을 확인할 수 있어요. 선순위 채권이 많으면, 경매나 공매 시 내 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지니 꼼꼼히 확인해야 해요.

다가구 주택이라면 더욱 주의해야 해요!

다가구 주택은 여러 세대가 함께 거주하는 형태라, 다른 세입자들의 보증금까지 고려해야 해요. 내가 계약하는 집의 선순위 보증금 규모를 꼼꼼히 확인해야 안전하게 보증금을 지킬 수 있어요.

확정일자 부여 현황을 확인하면, 해당 주택에 전입한 다른 세입자들의 확정일자 부여일과 보증금, 임대차 계약 기간 등을 알 수 있어요. 이 정보는 임대인의 동의가 있을 때 발급받을 수 있어요.

5. 임대인 체납 세금 확인: 숨겨진 위험 요인 제거하기

임대인이 세금을 체납한 경우, 집이 경매나 공매에 넘어갈 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요. 임대인의 동의를 받아 국세와 지방세 체납 여부를 확인하는 것이 중요해요.

체납 세금, 어디서 확인하나요?

• 국세: 세무서 또는 홈택스에서 확인 가능해요.
• 지방세: 주민센터 또는 위택스에서 확인 가능해요.

2023년 4월부터는 보증금이 1000만 원이 넘는 임대차 계약의 경우, 임대인의 동의 없이도 임차인이 임대인의 국세 체납액을 확인할 수 있게 되었으니 참고해주세요.

📝 계약 체결 후, 안심할 수 없는 이유!

계약을 체결했다고 모든 것이 끝난 것은 아니에요. 계약 후에도 챙겨야 할 중요한 단계들이 남아있어요. 이 과정을 놓치면 소중한 보증금을 지킬 수 없게 될 수도 있어요.

1. 주택 임대차 계약 신고 (전월세 신고): 이제는 필수!

보증금이 6천만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 임대차 계약은 계약 체결일로부터 30일 이내에 주택 임대차 계약 신고를 해야 해요. 이를 ‘전월세 신고’라고도 하죠. 신고를 하면 확정일자도 자동으로 부여되어, 보증금 보호에 유리해요.

전월세 신고, 어떻게 하나요?

• 주민센터 방문: 계약서를 지참하고 관할 주민센터를 방문하여 신고할 수 있어요.
• 부동산거래관리시스템: 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인으로도 신고할 수 있어요.

2. 전입신고: 대항력 확보의 핵심

전입신고는 임차인의 권리를 보호하는 가장 중요한 절차 중 하나예요. 전입신고를 해야만 임차인이 임대인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 대항력을 갖추게 되죠.

대항력은 언제 생기나요?

대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 발생해요. 따라서 이사 당일에 바로 전입신고를 하는 것이 안전해요.

전입신고, 어떻게 하나요?

• 주민센터 방문: 신분증을 지참하고 관할 주민센터를 방문하여 신고할 수 있어요.
• 정부24: 정부24(www.gov.kr)에서 온라인으로도 신고할 수 있어요.

3. 전세보증금 반환보증 가입: 최후의 보루

전세보증금 반환보증은 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 대신 보증금을 지급해주는 제도예요. 전세 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전에 가입하는 것이 좋아요.

어떤 기관에서 가입할 수 있나요?

• 주택도시보증공사(HUG): 가장 많은 사람들이 이용하는 보증 기관이에요.
• 한국주택금융공사(HF): 주택담보대출을 이용하는 경우 함께 이용할 수 있어요.
• SGI서울보증: 다양한 보증 상품을 제공하고 있어요.

보증보험은 주택 가격에서 선순위 채권 금액을 뺀 금액까지만 보증을 받을 수 있다는 점을 알아두세요.

🔄 전세 계약 갱신: 잊지 말고 챙겨야 할 권리

전세 계약 기간이 끝나갈 때, 계약을 갱신할지 이사를 갈지 결정해야 하는데요. 이때, 세입자에게는 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있어요.

1. 계약 갱신 요구권

주택임대차보호법에 따라 세입자는 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있어요. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 갱신 의사를 전달하면 돼요. 만약 묵시적 갱신이 되면 계약 기간이 자동으로 연장되지만, 세입자가 계약 해지를 원할 경우 3개월 전에 집주인에게 통보해야 합니다.

계약 갱신 시 주의 사항

• 임대료 인상률: 갱신 시 임대료는 최대 5%까지 인상할 수 있으며, 지자체별로 조례에 따라 인상률이 다를 수 있어요.
• 계약 기간: 갱신된 계약 기간은 2년으로 자동 연장돼요.

✨ 마치며

지금까지 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 사항부터 계약 갱신까지 A to Z를 알아봤어요. 전세 계약은 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 꼼꼼히 준비하면 안전하게 보증금을 지킬 수 있어요. 이 글을 통해 여러분 모두 안전하고 행복한 보금자리를 찾으시길 바라요! 혹시 더 궁금한 점이 있다면, 언제든지 질문해주세요. 여러분의 안전한 주거를 항상 응원할게요!

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