전세 사기 예방법 총정리: 안전한 보증금 지키기 A to Z (feat. 최신 사례)

전세 사기, 왜 이렇게 자주 일어날까요?

최근 몇 년간 전세 사기 사건이 끊이지 않고 있어요. 왜 이렇게 전세 사기가 자주 일어날까요? 전세 사기는 다양한 형태로 나타나지만, 주로 깡통전세나 무자본 갭투자와 같은 구조적인 문제에서 비롯되는 경우가 많아요.

• 깡통전세: 집값보다 전세금이 더 높거나 거의 비슷한 경우를 말해요. 집주인이 돈을 돌려줄 능력이 없는 상태에서 세입자가 전세금을 떼일 위험이 크죠.
• 무자본 갭투자: 집값이 오를 것을 기대하고, 자기 돈은 거의 안 들이고 전세금으로 집을 사들이는 방식이에요. 집값이 떨어지면 전세금을 돌려줄 수 없게 되어 문제가 생겨요.

전세 사기, 어떤 유형이 있을까요?

전세 사기 수법은 날이 갈수록 교묘해지고 있어요. 대표적인 유형들을 알아두고, 비슷한 상황에 놓이지 않도록 주의해야 해요.

• 이중 계약: 여러 세입자와 동시에 계약하거나, 이미 계약된 집을 다른 사람에게 또 계약하는 방식이에요.
• 가짜 임대인: 신분증을 위조하거나, 다른 사람의 명의를 도용해서 계약을 진행하는 경우도 있어요.
• 미등기 건물: 등기가 안 된 건물을 전세로 계약하면, 법적으로 보호받기 어려워요.
• 불법 건축물: 불법으로 개조한 건물을 주택으로 속여 계약하는 경우도 있어요.
• 선순위 채권: 집주인에게 이미 많은 빚이 있는 경우, 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받기 어려워져요.

이 외에도 다양한 수법이 존재하기 때문에, 계약 전 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요해요.

전세 사기 예방, 계약 전 체크리스트 8가지

전세 사기를 예방하기 위해서는 계약 전 꼼꼼하게 확인해야 할 사항들이 많아요. 지금부터 8가지 체크리스트를 하나씩 살펴볼게요.

1. 적정 전세가격 확인하기

가장 먼저 해야 할 일은 시세를 확인하는 거예요. 주변 시세와 비교했을 때, 전세가격이 너무 높다면 깡통전세일 가능성이 있어요. 서울시 전세가격상담센터([REF1]참고)에서 감정평가사의 유선 상담을 통해 적정 전세가를 확인해 보세요.

• 상담 대상: 서울시 소재 전세 계약 예정자
• 신청 방법: 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr)에서 온라인 신청
• 상담 내용: 신청 후 2일 내 감정평가사 유선 상담

시세를 정확히 파악하는 것은 전세 사기 예방의 첫걸음이에요.

2. 전세가율 확인하기

전세가율은 매매가격 대비 전세가격의 비율을 말해요. 전세가율이 80%를 초과하면 깡통전세 위험이 커지니, 계약을 피하는 것이 좋아요. 예를 들어, 매매가가 5억 원인 집의 전세가가 4억 5천만 원이라면, 전세가율은 90%가 되어 위험한 수준이라고 판단할 수 있어요.

전세가율 = 전세가격 / 매매가격

3. 등기부등본 확인하기

등기부등본은 집의 권리관계를 보여주는 중요한 서류예요. 다음 사항들을 꼭 확인해야 해요.

• 소유자 확인: 계약 당사자가 등기부등본상 소유자와 동일한지 확인하세요.
• 근저당 설정 여부: 과도한 대출이 설정되어 있다면 위험할 수 있어요.
• 압류 및 가압류 여부: 권리 제한 사항이 있는지 확인하세요.
• 신탁등기 여부: 신탁등기가 되어 있다면 복잡한 문제가 생길 수 있으니 주의하세요.

등기부등본은 등기소 방문, 인터넷등기소(iros.go.kr), 무인민원발급기에서 확인할 수 있어요.

4. 건축물대장 확인하기

건축물대장은 건물의 정보를 보여주는 서류예요. 다음 사항들을 확인하세요.

• 무허가, 불법 건축물 여부: 불법 건축물은 나중에 문제가 될 수 있어요.
• 주택 용도 확인: 건축물대장에 ‘근린생활시설’로 되어 있다면 주택이 아니에요.

건축물대장은 정부24(www.gov.kr) 또는 모바일 앱에서 열람할 수 있어요.

5. 임대인 체납 세금 확인하기

임대인이 세금을 체납한 경우, 경매나 공매로 집이 처분될 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요. 세무서에서 임대인의 미납국세 열람을 신청해서 확인해야 해요.

• 신청 시기: 임대차 계약 전 또는 계약일~임대차 기간 시작일
• 신청 방법: 열람신청서, 신분증, 임대차계약서 지참 후 세무서 방문
• 참고사항: 보증금 1천만 원 초과 시 계약 후 임대인 동의 없이 열람 가능

6. 공인중개사 및 집주인 확인하기

계약에 참여하는 공인중개사가 자격등록 후 정상적으로 영업 중인지 확인해야 해요. 또한, 계약 당사자가 등기부등본, 건축물대장상의 소유자와 동일인인지 신분증을 통해 확인해야 합니다. 공인중개사협회에서 확인할 수 있어요.

7. 중개 물건 등록 확인하기

집이 지역 내 다수의 중개업소에 등록되어 있는지 확인하세요. 여러 곳에 등록되어 있지 않은 매물은 주의해야 할 필요가 있어요.

8. 보증 보험 확인하기

주택도시보증공사(HUG)([REF2]참고)에서 제공하는 전세보증금반환보증에 가입하는 것을 적극적으로 고려하세요. 전세금을 안전하게 지킬 수 있는 가장 확실한 방법 중 하나입니다.

전세 사기, 이미 당했다면 어떻게 해야 할까요?

만약 이미 전세 사기를 당했다면, 너무 좌절하지 마시고 적극적으로 대처해야 해요. 다음 단계를 차근차근 진행해 보세요.

1. 전세피해지원센터 방문

HUG 전세피해지원센터([REF2]참고)를 방문하여 상담을 받으세요. 법률, 주거, 금융 지원 등 다양한 도움을 받을 수 있어요.

• 주요 업무: 법률 상담, 주거 지원 (LH 임대주택), 금융 지원 (저금리 대출), 사기 접수, 심리 상담
• 서울센터 위치: 서울시 강서구 화곡로 179, 대한상공회의소 기술교육센터 2층
• 콜센터: 1533-8119 / 02-6917-8119

2. 법적 대응

변호사 상담을 통해 피해 유형에 맞는 법적 대응 방안을 찾아야 해요. 소송, 지급명령 등의 절차를 통해 보증금을 돌려받을 수 있도록 노력해야 합니다.

3. 정부 지원 활용

정부에서 제공하는 다양한 지원책을 활용하세요. 저금리 대출, 임시 거처 지원 등을 통해 어려움을 극복할 수 있습니다.([REF2]참고)

안전한 전세 계약을 위한 추가 팁

전세 계약을 할 때는 다음 사항들을 추가적으로 고려해 보세요.

• 계약서 꼼꼼히 확인: 계약서 내용을 꼼꼼히 읽어보고, 불리한 조항은 없는지 확인하세요.
• 특약 설정: 특약을 통해 임대인의 의무를 명확히 하세요. 예를 들어, 계약 기간 중 추가 대출을 금지하는 특약 등을 넣을 수 있어요.
• 대항력 확보: 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보해야 해요.

최신 전세 사기 사례

최근에는 신축 빌라를 중심으로 전세 사기가 많이 발생하고 있어요. 이른바 ‘빌라왕’ 사건처럼, 여러 명의 세입자에게 보증금을 받아 잠적하는 경우가 많으니 더욱 주의해야 합니다.([REF2]참고)

또, 전세금과 매매가가 비슷한 신축 빌라에 대해 ‘시세 조작’으로 세입자를 속이고 전세금을 가로채는 사기 사례도 늘고 있다고 하니 항상 경각심을 가져야 해요.

이런 사례들을 통해 전세 사기가 언제든 누구에게나 일어날 수 있다는 것을 인지하고 항상 경계해야 할 필요가 있어요.

마무리하며

전세 사기는 누구에게나 일어날 수 있는 심각한 문제입니다. 하지만 오늘 알려드린 예방법들을 숙지하고 실천한다면, 소중한 보증금을 안전하게 지킬 수 있어요. 항상 꼼꼼하게 확인하고, 의심스러운 부분은 전문가의 도움을 받는 것을 잊지 마세요. 여러분의 안전한 주거 생활을 응원합니다!

더 궁금한 점이 있다면 언제든지 안전한 집을 위한 가이드를 참고하세요.