전세사기 예방하는 전세 계약 핵심 체크리스트 10가지 (feat. 등기부등본 확인)
- 등기부등본, 건축물대장 등 꼼꼼히 확인해야 전세사기 예방 가능해요.
- 전세 계약 전, 시세 확인은 필수! 전세가율 80% 넘으면 위험해요.
- 계약서 작성 시 특약사항 꼼꼼히 확인하고, 확정일자 꼭 받으세요.
- 전세보증금 반환보증보험 가입으로 혹시 모를 위험에 대비해요.
- 안전한 전세 계약, 10가지 체크리스트로 완벽하게 준비하세요!
“내 집 마련의 꿈, 전세로 시작하려는데… 혹시 전세사기 당하면 어쩌지?” 전세 계약, 설레는 만큼 걱정도 많으시죠? 소중한 보증금을 지키고 싶지만, 어디서부터 어떻게 확인해야 할지 막막할 때가 많으실 거예요.
‘등기부등본은 어떻게 봐야 하는 거야?’, ‘전세 계약서에 뭘 적어야 안전하지?’, ‘혹시 깡통전세는 아닐까?’ 이런 걱정, 당연해요! 전세사기는 누구에게나 일어날 수 있는 일이니까요.
하지만 너무 걱정하지 마세요! 2025년, 더욱 안전하게 전세 계약하는 방법, 제가 쉽고 명확하게 알려드릴게요. 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 10가지 핵심 체크리스트와 함께라면, 불안함 없이 안전하게 보금자리를 마련할 수 있을 거예요!
1. 등기부등본, 꼼꼼히 확인은 필수!
등기부등본은 집의 주민등록증과 같아요. 집주인이 누구인지, 빚은 얼마나 있는지, 혹시 다른 문제가 있는 건 아닌지 모두 알 수 있죠. 등기부등본을 통해 다음 사항들을 꼭 확인해야 해요.
- 소유자 확인: 계약하려는 사람이 실제 집주인인지 확인해야 해요.
- 근저당 설정 확인: 은행 대출이나 빚이 얼마나 있는지 확인해야 해요. 너무 많은 빚이 있다면 위험할 수 있어요.
- 압류, 가압류 확인: 집이 법적으로 문제가 있는지 확인해야 해요.
인터넷 등기소(www.iros.go.kr) 또는 등기소 방문으로 확인할 수 있어요.
2. 건축물대장, 불법 건축물은 아닌지 꼭 확인!
건축물대장은 집의 설계도와 같아요. 건축물대장을 통해 다음 사항들을 꼭 확인해야 해요.
- 위반 건축물 여부: 불법으로 지어진 건물인지 확인해야 해요.
- 건축물 용도: 주거용으로 허가받은 건물인지 확인해야 해요. 근린생활시설로 되어 있다면 주택이 아닐 수 있어요.
정부24(www.gov.kr) 또는 세움터(www.eais.go.kr)에서 건축물대장을 확인할 수 있어요.
3. 전세 시세 확인, 적정 가격인지 꼭 확인!
전세 시세는 부동산 가격의 나침반과 같아요. 주변 시세를 꼭 확인해야 해요.
- 전세가율 확인: 매매가 대비 전세가가 너무 높으면 깡통전세 위험이 있어요. 전세가율 80% 이상은 피하는 게 좋아요.
- 실거래가 비교: 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 주변 시세를 확인하고, 부동산 중개업소를 통해 확인해요.
4. 계약 전, 집주인 세금 체납 여부 확인!
세금은 나라와 국민 사이의 약속과 같아요. 집주인이 세금을 안 냈다면, 내 보증금이 위험해질 수 있어요.
- 국세 체납 확인: 세무서(또는 홈택스)에서 집주인의 국세 체납 여부를 확인해야 해요.
- 지방세 체납 확인: 주민센터(또는 위택스)에서 지방세 체납 여부를 확인해야 해요.
2023년 4월부터 보증금이 1000만원이 넘는 임대차 계약의 경우 임대인의 동의 없이도 임차인이 임대인의 국세 체납액을 확인할 수 있게 되었어요.
5. 전세 계약서 작성, 꼼꼼하게 특약 넣기!
계약서는 임대인과 임차인 사이의 약속과 같아요. 꼼꼼하게 작성해야 나중에 분쟁을 예방할 수 있어요.
- 표준계약서 사용: 국토교통부에서 제공하는 주택임대차 표준계약서를 사용하는 것이 안전해요.
- 특약 사항 추가: 계약 갱신 조건, 하자 보수 책임, 계약 해지 조건 등 필요한 내용을 특약에 추가해야 해요. 예를 들어, “계약 기간 만료 시 임대인은 임차인에게 전세보증금을 즉시 반환한다.”와 같이 구체적으로 명시하는 것이 좋아요.
계약서 작성 시에는 공인중개사의 도움을 받는 것이 좋고, 계약 내용은 반드시 꼼꼼하게 확인해야 해요.
6. 공인중개사, 자격 확인은 필수!
공인중개사는 부동산 거래의 전문가이자 조력자예요. 믿을 수 있는 공인중개사를 선택하는 게 중요해요.
- 등록 여부 확인: 공인중개사협회(www.kar.or.kr)에서 등록된 공인중개사인지 확인해야 해요.
- 정상 영업 여부 확인: 중개업소가 정상적으로 영업 중인지 확인해야 해요.
7. 전세금 반환 보증보험, 안전장치 마련!
전세보증금 반환보증은 혹시 모를 위험에 대비하는 보험과 같아요. 보증금을 지켜주는 든든한 안전망이 될 수 있어요.
- 보증기관 선택: 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있어요.
- 가입 조건 확인: 보증 가입 조건, 보증료 등을 미리 확인해야 해요.
전세 계약을 체결하기 전에 미리 보증보험에 가입하는 것이 좋아요.
8. 확정일자, 우선변제권 확보!
확정일자는 보증금을 보호받을 수 있는 우선권을 획득하는 거예요. 보증금을 지키는 중요한 열쇠와 같아요.
- 확정일자 받기: 전입신고 후 주민센터에서 확정일자를 받아야 해요.
- 온라인 신청: 인터넷 등기소 또는 전자계약시스템에서 온라인으로 확정일자를 받을 수도 있어요.
확정일자를 늦게 받으면, 내 보증금이 위험해질 수 있으니, 전입신고 후 바로 확정일자를 받아야 해요.
9. 전입신고, 대항력 갖추기!
전입신고는 법적으로 임차인으로서 권리를 주장할 수 있는 힘을 갖게 되는 거예요.
- 전입신고: 이사 후 14일 이내에 주민센터에서 전입신고를 해야 해요.
- 온라인 신청: 정부24(www.gov.kr)에서 온라인으로 전입신고를 할 수도 있어요.
전입신고를 하지 않으면, 대항력을 갖추지 못해 보증금을 돌려받지 못할 수도 있어요.
10. 잔금 지급 시, 등기부등본 다시 한번 확인!
잔금 지급은 계약의 마지막 단계지만, 긴장을 늦추면 안 돼요.
- 등기부등본 재확인: 잔금 지급 직전에 등기부등본을 다시 한번 확인해야 해요.
- 변동 사항 확인: 계약 이후 새로운 근저당 설정, 압류 등이 있는지 확인해야 해요.
잔금 지급 전에 마지막으로 등기부등본을 확인하여 혹시 모를 위험에 대비해야 해요.
마무리하며
전세 계약, 어렵고 복잡하게 느껴질 수 있지만, 10가지 체크리스트를 꼼꼼히 확인하면 안전하게 내 집을 마련할 수 있어요. 소중한 보증금, 이제는 걱정 없이 안전하게 지키세요! 더 궁금한 점이 있다면 언제든지 전문가의 도움을 받는 것을 추천드려요. 안전한 전세 계약으로 행복한 보금자리 만드시길 응원할게요!
더 자세한 정보가 궁금하다면, 안전한 전세 계약 가이드를 참고하세요.