근저당 잡힌 집 전세, 안전하게 계약하는 방법 3가지 (feat. 전세 사기 예방)
- 근저당 설정된 집, 무조건 피해야 할까? 꼼꼼히 따져보면 괜찮을 수도 있어요.
- 등기부등본 확인은 필수! 계약 전, 잔금 시, 입주 후 3번 확인하세요.
- 특약사항에 근저당 말소 조건 명시, 안전하게 전세 계약하는 방법.
“내 집 마련의 꿈, 그 첫걸음인 전세 계약, 설레는 마음만큼 걱정도 많으시죠?” 특히, 근저당 잡힌 집을 계약해야 할 때, 불안감은 더욱 커질 수밖에 없어요. ‘혹시 내 보증금 못 돌려받으면 어떡하지?’ ‘전세 사기 당하는 건 아닐까?’ 이런 걱정, 당연해요! 그래서 오늘은 여러분의 불안을 조금이나마 덜어드리고, 안전하게 전세 계약을 할 수 있도록 꼭 필요한 정보를 준비했어요.
저도 처음 전세 계약할 때, 등기부등본에 적힌 낯선 단어들 때문에 얼마나 긴장했는지 몰라요. 특히 ‘근저당’이라는 단어는 괜히 더 무섭게 느껴지더라고요. 그래서 오늘은 근저당이 무엇인지부터, 왜 조심해야 하는지, 그리고 안전하게 계약하는 방법까지 꼼꼼하게 알려드릴게요.
🤔 근저당, 대체 뭐길래? 왜 이렇게 걱정해야 할까요?
우선, 근저당이란 쉽게 말해 집주인이 은행 등 금융기관에서 돈을 빌릴 때, 집을 담보로 설정하는 것을 의미해요. 만약 집주인이 돈을 갚지 못하게 되면, 은행은 담보로 잡은 집을 경매에 넘겨 빌려준 돈을 회수할 수 있게 되는 거죠.
“근저당 잡힌 집은 무조건 피해야 하나요?” 이런 질문, 정말 많이 받아요. 결론부터 말씀드리면, 꼭 그렇지는 않아요. 하지만 꼼꼼하게 확인해야 할 것들이 많다는 사실! 왜냐하면, 근저당이 설정된 집은 만약 경매로 넘어갈 경우, 세입자가 보증금을 돌려받는 순위에서 밀릴 수 있기 때문이에요. 그래서 깡통전세나 전세 사기 위험에 노출될 가능성이 커지는 거죠.
“근저당이 있으면, 무조건 위험한 건가요?” “집주인이 돈을 다 갚았다고 하는데, 괜찮을까요?” “등기부등본을 봐도 잘 모르겠어요.” 이런 질문들, 충분히 하실 수 있어요. 이제부터 하나하나 자세히 알아볼게요.
🔑 전세 계약, 3단계 안전 점검 방법
안전한 전세 계약을 위해, 다음 3단계를 꼭 기억해주세요.
1단계: 등기부등본, 3번 꼼꼼히 확인하기
등기부등본은 집의 ‘주민등록증’과 같아요. 집의 권리관계, 즉 소유자는 누구인지, 빚은 얼마나 있는지 등을 보여주는 중요한 문서입니다. 계약 전, 잔금일, 그리고 입주 후 총 3번 확인하는 것을 추천해요.
- 계약 전 확인: 계약하기 전에 등기부등본을 꼼꼼히 살펴봐야 해요. 특히 ‘을구’ 부분에서 근저당 설정 여부와 채권최고액을 확인해야 합니다. 채권최고액은 실제 대출금액보다 120% 정도 높게 설정되는 경우가 많으니, 실제 대출금액을 집주인에게 확인하는 것이 중요해요.
- 잔금일 확인: 잔금을 치르는 날, 다시 한번 등기부등본을 확인해야 해요. 계약할 때와 달라진 점은 없는지 꼼꼼하게 살펴보세요.
- 입주 후 확인: 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다면, 등기부등본을 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다. 혹시라도 집주인이 그 사이에 새로운 근저당을 설정했을 수도 있기 때문이죠.
등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 쉽게 열람할 수 있어요. 직접 확인하는 것이 가장 좋지만, 어렵다면 공인중개사의 도움을 받는 것도 좋은 방법이에요.
2단계: 특약사항, 근저당 말소 조건 꼭 넣기
“집주인이 대출금을 다 갚았다고 하던데요?” 집주인이 아무리 ‘돈 다 갚았다’고 말해도, 등기부등본에 근저당이 남아있다면 절대 안심하면 안 돼요. 계약서에 “잔금 지급과 동시에 근저당을 말소한다”는 특약사항을 꼭 넣어야 합니다.
만약 집주인이 잔금일에 바로 근저당을 말소하지 않고, ‘며칠 후에 말소하겠다’고 한다면, 계약을 다시 생각해보는 것이 좋습니다. 혹시라도 그 사이에 집주인이 또 다른 대출을 받을 수도 있기 때문이죠.
특약사항을 넣을 때, “근저당 말소 확인 시까지 잔금 지급을 보류한다”는 조항을 추가하면 더욱 안전합니다. 이렇게 하면, 근저당 말소가 확실히 되었는지 확인한 후에 잔금을 지급할 수 있기 때문이죠.
3단계: 전세보증금반환보증보험 가입하기
최근 전세 사기가 급증하면서, 전세보증금반환보증보험의 중요성이 더욱 커지고 있어요. 전세보증금반환보증보험은 혹시라도 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우, 보험회사가 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다.
물론 보험료가 부담될 수도 있지만, 혹시 모를 위험에 대비하는 가장 확실한 방법 중 하나입니다. 전세 계약을 하기 전에, 전세보증금반환보증보험 가입 가능 여부를 꼭 확인해보세요.
🧐 추가적으로 알아두면 좋은 것들
- 집값 대비 전세가 비율 확인: 집값 대비 전세가 비율이 너무 높으면(보통 80% 이상), ‘깡통전세’ 위험이 커집니다. 이런 집은 피하는 것이 좋아요.
- 공인중개사 활용: 부동산 계약은 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 믿을 만한 공인중개사를 통해 안전한 계약을 진행하세요.
- 계약 전 꼼꼼히 확인: 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고, 이해가 안 되는 부분은 꼭 질문해야 합니다.
✨ 마무리하며
“나의 소중한 보증금, 안전하게 지키고 싶으시죠?” 근저당 잡힌 집이라고 해서 무조건 피할 필요는 없지만, 반드시 꼼꼼하게 확인해야 할 사항들이 있다는 것을 꼭 기억해주세요. 오늘 알려드린 3가지 안전 점검 방법과 추가 정보를 활용하여, 안전하고 행복한 전세 생활을 하시길 바랍니다.
혹시 더 궁금한 점이 있으시거나, 부동산 계약에 대한 전문가의 도움이 필요하시다면, 언제든지 안심홈즈에 문의해주세요. 여러분의 안전한 주거를 위해 항상 최선을 다하겠습니다.